Betriebskosten
Diese Fristen müssen Vermieter für die Abrechnung kennen
Bei der Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter bestimmte Fristen beachten. Besonders wichtig ist die einjährige Abrechnungsfrist. Doch was passiert, wenn notwendige Unterlagen erst später vorliegen?
Zwölf Monate Zeit für die Betriebskostenabrechnung
Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Geregelt ist dies in § 556 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, können Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auch später nachberechnet werden.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn notwendige Unterlagen noch nicht vorliegen oder die endgültige Höhe einer Kostenposition noch nicht feststeht.
Grundsteuer kann nachträglich abgerechnet werden
Mit Urteil vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 6/24) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) unter anderem mit der nachträglichen Abrechnung der Grundsteuer beschäftigt.
Kann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung ohne eigenes Verschulden nicht vollständig erstellen, darf er die betreffende Kostenposition grundsätzlich nachträglich abrechnen. Nach der Rechtsprechung des BGH muss dies grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erfolgen.
Im vom BGH entschiedenen Fall stand die endgültige Höhe der Grundsteuer aufgrund eines Einspruchsverfahrens zunächst noch nicht fest. Wegen der umfassenden Prüfungskompetenz des Finanzamts bestand das Abrechnungshindernis bis zum Abschluss dieses Verfahrens. Erst danach begann die Drei-Monats-Frist für die Nachberechnung der Grundsteuer.
Nach Erhalt der Kosten zeitnah handeln
Erhält ein Vermieter notwendige Unterlagen erst nach Ablauf der regulären Abrechnungsfrist oder stehen Kosten aufgrund eines laufenden Verwaltungsverfahrens noch nicht endgültig fest, können die betroffenen Betriebskosten grundsätzlich nachträglich abgerechnet werden.
Entscheidend ist allerdings, dass der Vermieter zeitnah handelt, sobald die fehlenden Unterlagen vorliegen. Die Nachberechnung muss regelmäßig innerhalb von drei Monaten gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.
Auch für Mieter gilt eine Jahresfrist
Nicht nur Vermieter müssen eine Frist beachten. Mieter müssen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung erheben. Nach Ablauf dieser Frist können Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden.
Der BGH hat mit seinem Urteil vom 20. Mai 2026 klargestellt, dass hierzu grundsätzlich auch Einwendungen gehören, mit denen der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht.
