Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist ein legitimes Mittel für private Vermieter, um Mietverhältnisse zu beenden, wenn sie die vermietete Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen. Gleichzeitig ist sie ein rechtlich sensibles Thema, das sorgfältiger Vorbereitung und klarer Kommunikation bedarf.

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Dabei muss ein konkreter und ernsthafter Nutzungswille bestehen, der nachvollziehbar und plausibel begründet wird.

Voraussetzungen:

• Der Vermieter benötigt die Wohnung selbst oder für Angehörige.
• Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft und zeitnah zum Kündigungstermin bestehen.
• „Vorratskündigungen“, also Kündigungen ohne konkrete Nutzungsabsicht, sind unzulässig.

2. Inhalt des Kündigungsschreibens

Eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend schriftlich erfolgen und die Gründe detailliert darlegen (§ 573 Abs. 3 BGB). Dazu gehören:

• Name der begünstigten Person, falls nicht der Vermieter selbst einzieht.
• Konkrete Lebensumstände, die den Bedarf begründen (z. B. Gründung eines eigenen Haushalts, beruflicher Umzug, Studium).
• Genaue Darstellung der Wohnverhältnisse und warum gerade diese Wohnung benötigt wird.

Zudem muss der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 574 BGB).

3. Kündigungsfristen nach § 573c BGB

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich mit zunehmender Mietdauer:

• bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• über 5 Jahre: 6 Monate
• über 8 Jahre: 9 Monate

Wichtig: Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, kann nach § 577a BGB eine längere Kündigungsfrist gelten.

4. Widerspruch durch den Mieter (§§ 574 ff. BGB)

Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde, etwa aufgrund von Alter, Krankheit oder fehlender Alternativwohnung.

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses in Textform beim Vermieter eingehen und begründet sein. Ein entsprechender Hinweis sollte im Kündigungsschreiben enthalten sein.

5. Kein automatischer Vertragsfortbestand (§ 545 BGB)

Soll der Mietvertrag nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht stillschweigend verlängert werden, muss dies ebenfalls im Kündigungsschreiben deutlich gemacht werden. Eine Formulierung kann wie folgt lauten:

„Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt wird bereits heute widersprochen (§ 545 BGB).“

6. Fazit: Sorgfältige Vorbereitung schützt vor rechtlichen Fallstricken

Eine Eigenbedarfskündigung erfordert eine sorgfältige juristische Prüfung und klare Begründung. Sowohl formale Anforderungen als auch Fristen müssen eingehalten werden. Gleichzeitig sollte der Vermieter Verständnis für mögliche Härtefälle auf Mieterseite zeigen und diese rechtzeitig einbeziehen.

Für eine weitergehende Beratung in Fragen des Kündigungsrechts empfehlen wir unseren Mitgliedern, einen persönlichen Besprechungstermin mit einem unserer Vertragsanwälte zu vereinbaren. Hierzu wenden Sie sich bitte mit Ihrer Mitgliedsnummer unter 0221 5736-0 an unsere Terminstelle.