Mieterhöhung

Grundlage für die Mieterhöhung

Wenn im Mietvertrag keine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, gelten für Mieterhöhungen die allgemeinen gesetzlichen Regelungen nach §§ 558 ff. BGB.

Voraussetzungen:

• Die Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert.

• Die Erhöhung darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen.

• Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Form und Begründung der Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erklärt und begründet werden (§ 558a BGB).

Zulässige Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB):

a) Mietspiegel: 

• Der Kölner Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel.

• Für qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) gilt: Er muss zusätzlich verwendet werden, auch wenn eine andere Begründung gewählt wurde.

• Nicht geeignet für Sonderobjekte wie Einfamilienhäuser. Ausnahme: wenn sie in eine Mietspiegelkategorie einordenbar sind (z. B. nach Größe).

b) Sachverständigengutachten

c) Drei Vergleichswohnungen

• Müssen hinsichtlich Größe, Ausstattung, Baualter und Wohnlage vergleichbar, aber nicht identisch sein.

• Detaillierte Angaben (Anschrift, Lage im Gebäude) sind zwingend erforderlich.

d) Auskunft aus einer Mietdatenbank

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Kriterien der Einordnung:

• Baualter

• Größe

• Wohnlage

• Ausstattung

Seit BGH-Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich und nicht die vertraglich vereinbarte.

Berechnung der Mieterhöhung:

• Der Mittelwert der Mietpreisspanne gilt als Richtwert.

• Eine Erhöhung bis zum oberen Spannenwert ist nur bei überdurchschnittlicher Ausstattung oder Lage gerechtfertigt.

Kappungsgrenze beachten

In bestimmten Städten (u. a. Köln, Düsseldorf, Bonn, Bergisch Gladbach) gilt wegen der Mieterschutzverordnung NRW eine Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese gilt auch bei Flächenabweichungen zwischen tatsächlicher und vertraglicher Wohnfläche.

Inhalt und Zustellung des Mieterhöhungsschreibens

Anforderungen:

• Unterschrift des Vermieters (alle, wenn mehrere genannt sind)

• Adressat: alle im Mietvertrag genannten Mieter

• Hinweis auf das Zustimmungsrecht des Mieters

Zugang und Zustimmung:

• Das Schreiben muss dem Mieter nachweisbar zugehen.

• Der Mieter hat 2 Kalendermonate Zeit zur Zustimmung (Zahlung oder Textform genügt).

• Erfolgt keine Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb weiterer 3 Monate Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht einreichen (§ 558b Abs. 2 BGB).

Tipp: Mietspiegel richtig nutzen

Mietspiegel müssen heute nicht mehr im Original beigefügt werden, wenn sie öffentlich zugänglich, z. B. online. Viele Kommunen stellen diese kostenlos bereit.

Den aktuellen Mietspiegel für Köln finden Sie hier.

Empfehlung für Sonderobjekte

Bei Objekten wie Einfamilienhäusern oder großflächigen Wohnungen sollte alternativ überlegt werden, bereits im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete zu vereinbaren, da der Mietspiegel hier nur eingeschränkt anwendbar ist.