Spekulationssteuer

Immobilie trotz Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Wer in Deutschland eine Immobilie verkauft, muss grundsätzlich prüfen, ob Spekulationssteuer anfällt. Diese Steuer greift, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.

Der Hintergrund:

Ziel der Spekulationssteuer ist es, kurzfristige Gewinne aus Immobiliengeschäften zu besteuern.
Sie wird auf den Gewinn erhoben – also auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis abzüglich bestimmter Kosten (z. B. Makler, Notar, Renovierungen).

So kann man die Spekulationssteuer umgehen:

Tipp 1: Eigennutzung zählt

Die Spekulationssteuer entfällt komplett, wenn man die Immobilie

im Verkaufsjahr und
in den beiden vorherigen Kalenderjahren

durchgehend selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, egal wie lange.

Achtung: Kurzzeitige Eigennutzung reicht nicht

Ein paar Monate Wohnsitz anmelden reicht nicht aus.
Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Lebensmittelpunkt.

Tipp 2: Zehn-Jahres-Regel

Wenn man die Immobilie zehn Jahre oder länger besitzt (maßgeblich sind die Notartermine von Kauf und Verkauf), ist der Verkauf immer steuerfrei – egal ob man selbst drin gewohnt oder sie vermietet hat.

Tipp 3: Gewerblichen Grundstückshandel beachten

Verkauft man innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wertet das Finanzamt dies meist als gewerblichen Grundstückshandel.
Folge: Einkommensteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer können fällig werden.

Sonderfälle & weitere Tipps

Erbimmobilien: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen.
Scheidung oder Trennung: Auch hier gilt: Wer selbst genutzt hat oder die Frist einhält, verkauft steuerfrei.
Renovierungen: Kosten für Modernisierungen können die Steuerlast mindern. Aber Vorsicht bei umfangreichen Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf.

Lassen Sie sich im Zweifel von einem unserer Steuerberater beraten. Gerade bei Sonderfällen oder bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet, teilweise selbst genutzt) gibt es Fallstricke. Sprechen Sie uns gerne an!