Neue Regeln ab 1. Januar 2027

In Köln gibt es seit Jahren einen angespannten Wohnungsmarkt. Ein Kennzeichen ist hier das knappe Angebot an mietpreisgebundenen Wohnungen. Der Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen übersteigt das Angebot bei Weitem. In den letzten Jahren hat sich herausgestellt, dass hier ein Anpassungsbedarf im Belegungsmanagement öffentlich-geförderter Wohnungen notwendig ist. Aufgrund der bis Jahresende 2026 gültigen Belegungsvereinbarung der Stadt Köln mit der köln ag und dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein konnten alle Vermieter öffentlich geförderter Wohnungen ihre Mieterinnen und Mieter allein auswählen, sofern diese über einen passenden Wohnberechtigungsschein (WBS) verfügen. Dabei finden viele Menschen in Köln, die dringend eine Wohnung brauchen, bislang trotz WBS keinen Zugang zu öffentlich gefördertem Wohnraum.

Die Schaffung dieses bezahlbaren Wohnraums ist und bleibt ein entscheidendes sozial- und stadtentwicklungspolitisches Ziel der Stadt Köln.

Mit der Vermietung freiwerdender öffentlich geförderter Wohnungen haben auch Mitglieder des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins Verantwortung übernommen, um Kölner Bürgerinnen und Bürger zu unterstützen, die auf die Anmietung geförderten Wohnraums angewiesen sind.

Aus rechtlichen und praktischen Gründen kann jedoch keine Vereinbarung hinsichtlich des neuen Belegungsmanagements ab dem 1. Januar 2027 zwischen der Stadt Köln und dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 abgeschlossen werden. Eine neue Vereinbarung zum Belegungsmanagement wurde allerdings zwischen den in der köln ag organisierten Wohnungsunternehmen und der Stadt Köln für zunächst fünf Jahre abgeschlossen.

Danach stellen die Wohnungsunternehmen ihren gesamten öffentlich geförderten Wohnungsbestand zur Verfügung. Auf dieser Basis wird die Stadt Köln künftig für 20 Prozent aller neu zu beziehenden oder freiwerdenden geförderten Wohnungen Belegungsvorschläge machen.

Für die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins, die öffentlich geförderte Wohnungen vermieten, gilt ab dem 1. Januar 2027 zunächst die gesetzliche Lage. Das bedeutet: Für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2002 gefördert wurden, ergibt sich keine Änderung. Vermieterinnen und Vermieter können weiterhin unverändert eigenständig an Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein vermieten.

Für Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2002 gefördert wurden, besteht ein Besetzungsrecht der Stadt Köln, mit dem die Vermietung an einen konkreten Haushalt verpflichtend vorgegeben werden kann. Angelehnt an die Regelungen zwischen der köln ag und der Stadt Köln werden künftig ebenfalls fünf Haushaltsvorschläge unterbreitet.

Durch diese Umstellung wird durch die Stadt Köln bereits eine Vorauswahl getroffen und Vermieter erhalten die vorgenannten bis zu fünf passgenauen Bewerbern zur Auswahl. Dadurch entfällt für die Vermieter der zeitaufwändige Auswahlprozess aus einem großen Pool von Bewerberinnen und Bewerber. Der Vermietungsprozess startet unmittelbar mit den benannten Haushalten.

Es soll sichergestellt werden, dass bei Freiwerden einer Wohnung zeitnah Bewerberinnen oder Bewerber benannt und unnötige Leerstandszeiten möglichst vermieden werden. Daher ist es von wesentlicher Bedeutung, dass Vermieter eine Wohnung unverzüglich freimelden (§ 17 Absatz 1 Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW), sobald bekannt wird, dass diese frei oder bezugsfertig wird. Dann wird unverzüglich der Vermittlungsprozess gestartet und die Benennungsvorschläge der Stadt Köln werden innerhalb von zehn Arbeitstagen übermittelt.

Dies berücksichtigt gleichermaßen eine bedarfsgerechte Steuerung der Stadt und eine Auswahlmöglichkeit der Vermieter. Die Stadt Köln geht davon aus, dass dies auch dazu führt, dass mit einem der benannten Haushalte verlässlich ein Mietvertrag zustande kommt.

Zur Auswahl der Haushaltsvorschläge führt die Stadt ein verwaltungsinternes Punktesystem ein. Die städtischen Vorschläge werden sich nach sozialer Dringlichkeit richten. Ein besonderes Augenmerk liegt nach dem WFNG NRW auf Familien mit Kindern, Alleinerziehenden, Schwangeren, älteren Menschen und Menschen mit Behinderungen sowie spezielle Bedarfsgruppen – wie beispielsweise Studierende und Auszubildende – sowie besonders schutzbedürftige vulnerable Personengruppen.

Über diese Änderungen und das konkrete Verfahren wurden die betroffenen Vermieter bereits schriftlich im Oktober 2026 gesondert informiert.

Unabhängig von den beschriebenen Regelungen können sich Vermieter öffentlich geförderter Wohnungen jederzeit an die Stadt Köln wenden, wenn sie Haushaltsvorschläge für eine Vermietung wünschen. Alle Meldungen bitte an: 56-Belegung@stadt-koeln.de 

Text: Stadt Köln