Nachtragsobliegenheit im Grundbuch
Die Frist für Nachtragungen endet am 31.12.2025.
Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben.
Um die Rechtsgültigkeit bestehender Regelungen zu sichern, sollten Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und bereits gefasste Beschlüsse überprüft und – falls notwendig – im Grundbuch aktualisiert werden.
Thomas Brandt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, weist auf Folgendes hin:
Nachzutragen sind:
- Veräußerungsbeschränkungen (Verwalterzustimmung), ist aber in der Regel schon erfolgt aufgrund einer Verfahrensvorschrift, Stichprobe reicht;
- Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände des Veräußerers
- sogenannte Öffnungsklauselbeschlüsse, die aufgrund von Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung gefasst wurden und nicht durch gesetzliche
Öffnungsklauseln gedeckt sind.
Der besondere Schwerpunkt liegt auf der Erwerberhaftung. Diese kann später nicht durch einen Beschluss nachgeholt/geheilt werden, da die Erwerberhaftung vereinbart werden muss. Ist sie vereinbart (bitte prüfen!), muss sie ausdrücklich im Grundbuch eingetragen werden. Ein Verweis auf die Teilungserklärung reicht dazu nicht aus, § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG:
„Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.“
Dieser Antrag muss so schnell wie möglich gestellt werden. Ist eine Eintragung bis zum 31.12.2025 im Grundbuch nicht erfolgt, verliert die Rechtsnachfolgerklausel ihre Wirksamkeit.
Sie müssen also „Ihre“ Teilungserklärungen dahingehend untersuchen, ob dort irgendwo eine Rechtsnachfolgerklausel vereinbart ist, oft im Kapitel „Veräußerung des Wohnungseigentums“, manchmal auch bei den „Lasten und Kosten“. Unterbleibt ein Nachtrag im Grundbuch, kann es aus diesseitiger Sicht zur Haftung des Verwalters kommen, wenn sich die Eigentümer darauf berufen, dass nun auch der Erwerber nicht mehr haftet. Bitte beachten Sie bitte also diese Frist.
Die weitere Frist für die Öffnungsklauselbeschlüsse endet ebenfalls am 31.12.2025. Hier besteht aber die Möglichkeit, dass diese Beschlüsse später nachgeholt werden können, da sie nach der aktuellen Rechtslage bezüglich der Hauptanwendung für Kostenverteilung gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von gesetzlichen Öffnungsklauseln gedeckt sind. Hier besteht lediglich das Risiko, dass die (neuen) Beschlüsse angefochten werden. Deshalb ist auch hier grundsätzlich ein Nachtrag im Grundbuch geboten, aber nicht derart risikoreich, wie der unterlassene Nachtrag der Rechtsnachfolgerhaftung.
