Kleinst-WEG: Jederzeit Anspruch auf externe Verwaltung!

Für jeden Wohnungseigentümer besteht die Möglichkeit, im Rahmen einer Streitigkeit nach § 43 Nr.1 WEG die Bestellung eines Verwalters zu erzwingen (vgl. Bärmann/Pick WEG § 26 Rn 27). Sodann kann gemäß § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussersetzung durch ein gerichtliches Gestaltungsurteil herbeigeführt werden (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016 — Az. V ZR 250/14, ZMR 2016. 553 Rn. 16 ff.). Bislang war, wie auch in der Teilungserklärung vom 20.11.2001 vorgesehen, kein Verwalter bestellt worden. Wie jedoch auch in der Teilungserklärung vereinbart, kann die Bestellung eines Verwalters jederzeit verlangt werden (§ 20 Abs. 2 WEG).

Ein solcher Antrag setzt ein dringendes Interesse voraus.

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen und somit einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Zwar handelt es sich um ein Objekt mit nur drei Parteien und somit um eine kleinere Wohnungseigentümergemeinschaft, die an sich auch selbst verwaltet werden kann. Aufgrund der schwierigen persönlichen Verhältnisse zwischen den Parteien — was im Übrigen allein aus dem Verhalten in der mündlichen Verhandlung mehr als offenkundig ist — ist ein dringendes Interesse, einen externen Verwalter zu bestellen, jedoch zu bejahen.

Der Anspruch auf einen externen Verwalter kann auch nicht durch Zeitablauf verjähren, da er nicht der regelmäßigen Verjährung gemäß §§ 195, 199 BGB unterliegt. Da die Bestellung nicht ausgeschlossen werden kann, § 20 Abs. 2 WEG, scheidet auch eine Verwirkung des Bestellungsanspruchs aus. Somit besteht auch bei einer seit jeher selbst verwalteten Gemeinschaft weiterhin der Anspruch auf Einsetzung eines externen Verwalters (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2012 - Az. 318 S 198/11).

Da aus dem gesamten Sach- und Streitstand deutlich geworden ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung nicht weiterhin selbst übernehmen kann, hat das Gericht die Einsetzung eines Verwalters für erforderlich.

AG Delbrück, Urteil vom 25.10.2019 – Az. 2 C 283/18