Eigentümerversammlung: Vollmachtsverfahren mit alleiniger Anwesenheit des Verwalters unzulässig!

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu dem Kernbereich des Wohnungseigentums gehören das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen (Merle in Bärmann, WEG, 14. Aufl., § 23 Rn. 140, 140a).

Vorliegend wurde den Wohnungseigentümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung letztlich verwehrt. Das Einladungsschreiben, in dem darauf hingewiesen wird, dass eine Eigentümerversammlung „im Vollmachtsverfahren“ stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist, Versammlungen mit persönlichem Erscheinen der Wohnungseigentümer wegen der Kontaktsperre bzw. der Abstandsregelungen nicht stattfinden können und die Adressaten der Einladung unmissverständlich gebeten werden, nicht persönlich zur Eigentümerversammlung zu erscheinen, sondern eine Vollmacht an den Verwalter zu erteilen und ihr Stimmrecht schriftlich auszuüben, stellt sich im Ergebnis als „Ausladung“ der Wohnungseigentümer dar. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung allein dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird. Dem steht nicht entgegen, dass ein ausdrückliches Verbot der Teilnahme nicht formuliert wurde. Aus der Gesamtschau der o.a. Ladungsinhalte mussten die Wohnungseigentümer annehmen, dass sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, da diese im Büro des Verwalters stattfand und dieses „für den Publikumsverkehr“ geschlossen war. Es bedurfte mithin keiner persönlichen Abweisung derjenigen Wohnungseigentümer, die persönlich zur Eigentümerversammlung erschienen und an dieser hätten teilnehmen wollen.

Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. Zwar konnten die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge konnte indes nicht stattfinden. Genau dies stellt aber den Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. § 23 Abs. 1 WEG dar.

Wurde sämtlichen Wohnungseigentümer damit die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt, unterscheidet sich der streitgegenständliche Sachverhalt maßgeblich von dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 2012, 3571-3572) zugrundeliegenden Sachverhalt. In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Teileigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen, da der Verwalter rechtsirrtümlich annahm, dass Teileigentümer kein Teilnahmerecht haben. Im Ergebnis handelte es sich daher um eine irrtümliche bzw. versehentliche Nichtladung eines einzelnen Eigentümers. Im streitgegenständlichen Fall indes erhielten zwar sämtliche Wohnungseigentümer eine Ladung zur Eigentümerversammlung, sollten an dieser aber nicht teilnehmen. Dies stellt im Ergebnis eine bewusste Nichtladung sämtlicher Wohnungseigentümer dar.

Die am 21.05.2020 allein vom Verwalter durchgeführte Eigentümerversammlung verstieß daher gegen § 23 Abs. 1 WEG.

AG Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 – Az. 16 C 10/20