Zulässigkeit von Brandschutzauflagen gegenüber dem Verwalter bei Wohnungseigentümergemeinschaft

Es spricht vieles dafür, dass durch die Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs bei einem sechsgeschossigen Gebäude aus Gründen des Brandschutzes (§ 33 LBO 2004) der Rahmen der eigenständigen Befugnisse der Verwalterin einer Eigentumswohnanlage überschritten und daher ihre alleinige ordnungsrechtliche Inanspruchnahme für die Durchführung dieser Maßnahmen ohne eine verbindliche Inanspruchnahme der aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung auch hinsichtlich des hier in erster Linie betroffenen in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums (§ 1 Abs. 2 WEG) im Verständnis des § 3 Abs. 1 LBO 2004 unterhaltungspflichtigen und nach § 10 Abs. 6 WEG als Gemeinschaft auch potentiell im Sinne der §§ 4 und 5 SPolG ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer rechtlich nicht zulässig ist.

Aus dem die Befugnisse des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umschreibenden § 27 WEG lässt sich keine die grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) suspendierende Berechtigung der Antragstellerin zur Vornahme der nach einer solchen "offenen" Anordnung in Betracht kommenden, teilweise weit reichenden baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.

Hinsichtlich des als Sofortmaßnahme zur Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung des zweiten Rettungswegs beziehungsweise zur kurzfristigen Ausschaltung der erheblichen Gefährdungen der Bewohner der oberen Stockwerke bei Entstehen eines jederzeit denkbaren Brandes zu begreifenden Gebots zur Herstellung benutzbarer Nottreppenräume im Wege des "Gerüstbaus" spricht hingegen vieles dafür, dass es sich bei dieser mit Blick auf den Umfang und den wirtschaftlichen Aufwand wesentlich geringere Bedeutung erlangenden Maßnahme um eine von der selbständigen Befugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG und damit auch in Ansehung der polizeirechtlichen Regelungen über die Gefahrenabwehr in den §§ 4, 5 SPolG um eine ihrem eigenen Verantwortungsbereich zuzurechnende Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung handelt.

OVG Saarlouis, Beschluss vom 03.09.2014 – Az. 2 B 318/14

Kategorie: WOHNUNGSEIGENTUM , Verwaltung/Verwalter , ÖFFENTLICHES RECHT/VERWALTUNGSRECHT , Öffentliches Baurecht