Rauchwarnmelder: Wartungs- und Mietkosten umlagefähig?
Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV. „Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (AG Lübeck a.a.O.).
Zum einen sind die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d.h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z.B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und -sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind (AG Lübeck a.a.O.; Sternel „ Mietrecht aktuell“, 4.Aufl., Rn V 12; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10.Aufl., § 556, Randnummer 230).
Auch die Mietkosten stellen „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung dar. Vom Wortlaut der Betriebskostendefinition her können auch Mietkosten dem Betriebskostenbegriff des § 556 Abs. 1 BGB unterfallen. Sie entstehen dem Eigentümer laufend und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes: jedenfalls dann, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (Schmid WuM 2009, 489).
Der Gesetzgeber hat in der Betriebskostenverordnung in den drei o.g. Fällen die Umlage von Mietkosten vorgesehen. Dies bedeutet, dass die Umlegbarkeit von Anmietkosten nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist.
Die Kammer geht nicht davon aus, dass die Regelung in der Betriebskostenverordnung über die umlegbaren Mietkosten abschließend ist. Betriebskosten unterliegen Veränderungen. Deswegen sieht § 2 Nr. 17 BetrKV die Umlage „sonstiger Kosten“ vor. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand, der auch die Umlage neu entstehender Betriebskosten ermöglichen soll. Es ist deswegen nicht gerechtfertigt, die Umlagemöglichkeit von neu entstehenden Mietkosten generell zu verneinen.