Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung auch bei zu erwartender sehr hoher Mietsteigerung (hier: 245%)

1. Die Modernisierungsankündigung des Vermieters genügt den Anforderungen, wenn die Eingriffe ungefähr und stichwortartig in Aussicht gestellt werden sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive beschrieben werden. Dem Vermieter soll hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden werden, sodass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richtet sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme.
2. Die beim Mieter im Hinblick auf die Modernisierung vorliegenden Härtegründe sind von ihm innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.
3. Kann sich der Mieter infolge der Modernisierungsmaßnahmen maximal 10 Tage nicht in der Wohnung aufhalten, bewegt sich die Dauer im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs. Die Zumutbarkeit der Maßnahmen ist dann grundsätzlich zu bejahen, zumal die Kosten für eine Ersatzunterkunft während der Baumaßnahmen vom Vermieter zu tragen sind.
4. Der Vermieter braucht nach Treu und Glauben nicht schon deshalb von der Durchsetzung von Rechten abzusehen, weil die Rechtsausübung den Mieter hart treffen würde (hier: zu erwartende Mieterhöhung von 245%); stets müssen Umstände hinzukommen, die die Rechtsausübung im Einzelfall als eine grob unbillig, mit der Gerechtigkeit nicht zu vereinbarende Benachteiligung des Mieters erscheinen lassen. Eine Mieterhöhung von 245% als für den Mieter im Raum stehende Folge der durchgeführten Maßnahmen ist durchaus beachtlich. Stellen die vorgenommenen Maßnahmen jedoch keine Luxusmodernisierungen dar, hat der Mieter die zu erwartenden Nachteile unter Abwägung der Eigentümerinteressen an Veränderungen und Verbesserungen seines Mietshauses hinzunehmen, um nicht den grundrechtlich verankerten Eigentumsschutz nach Art. 14 Abs. 1 GG auszuhebeln.

AG München, Endurteil vom 30.12.2016 – Az. 453 C 22061/15

 

Kategorie: MIETRECHT , Mieterhöhung nach Vereinbarung oder Gesetz (§§ 557 bis 558e BGB) , Modernisierung und Mieterhöhung (§§ 555b, 559 ff. BGB)