Worüber muss ein Makler aufklären?

12.08.2019

*Rechtsanwalt Paul M. Kiss

Nur wer richtig informiert ist, trifft richtige Entscheidungen. Dies gilt einmal mehr, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht. Viele Käufer vertrauen daher auf das Fachwissen eines Immobilienmaklers und beauftragen ihn mit der Suche nach geeigneten Kaufobjekten. Schnell ist das vermeintliche Wunschobjekt gefunden und der notarielle Kaufvertrag unterschrieben. Leider nicht immer zur dauerhaften Zufriedenheit aller Beteiligten: Stellt der Käufer später fest, dass seine eigenen vier Wände regelmäßig von Hochwasser heimgesucht werden oder gar gesundheitsgefährdendes Asbest verbaut wurde, ist die Enttäuschung groß. In solchen Fällen stellt sich für den verärgerten Käufer nicht nur die Frage nach einer Verletzung der Aufklärungspflicht des Verkäufers, sondern auch des Maklers. Schließlich hätte dieser als Fachmann doch wissen und offenlegen müssen, welche negativen Eigenschaften das Kaufobjekt aufweist - oder etwa nicht?

Besonderes Treueverhältnis

In der Tat steht der Makler zu seinem jeweiligen Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben können. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet es, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, um ihn vor Schaden zu bewahren, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Diese Verpflichtung trifft den Makler auch dann (gegenüber beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter ist, also als „Käufermakler“ oder „Verkäufermakler“ agiert, sondern - im zulässigen Rahmen - sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten als „Doppelmakler“ in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit diese Unterrichtungspflicht genau reicht, hängt – wie so oft – von den Umständen des Einzelfalls ab.

Umfang der Aufklärungspflicht

Bundesgerichtshof und Oberlandesgerichte haben in der Vergangenheit eine Vielzahl von Grundsätzen aufgestellt, die sowohl der Makler als auch dessen jeweiliger Auftraggeber stets im Blick behalten sollten. Zu beachten ist hierbei natürlich, wessen Interessen der Makler im jeweiligen Fall vertritt, ob er also für den Käufer, den Verkäufer, oder sogar für beide Seiten tätig wird. Im Folgenden werden die Aufklärungspflichten des „Käufermaklers“ erläutert:

Aufklärungspflichten des Käufermaklers

Die Erklärungen des Käufermaklers müssen so beschaffen sein, dass sie seinem Auftraggeber keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Dies gilt insbesondere für Umstände, die den Zweck des Maklervertrags vereiteln oder erheblich gefährden können. So muss der Makler seinen Vertragspartner beispielsweise ungefragt darüber in Kenntnis setzen, wenn er auch für einen Architekten tätig war, der bereits eine Planung für das betreffende Grundstück erstellt hat, und der Makler bei der Vermarktung des Grundstücks das eigene bzw. das Interesse des Architekten an der Bezahlung jener bereits erbrachten oder an der Beauftragung mit weiteren Planungsleistungen zumindest mitverfolgen werde.

Aufklärungspflichtige Umstände sind ferner wesentliche Beschaffenheitsmerkmale der zu vermittelnden Immobilie. Hierzu gehören etwa Erkenntnisse über Insekten- oder Schimmelbefall, die der Makler dem Erwerber auch ungefragt mitzuteilen hat. Zwar darf der Makler hierbei Informationen, die er vom Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben, denn er darf im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Die Möglichkeit, Informationen ungeprüft weiterzugeben, entbindet den Makler jedoch nicht von seinen allgemeinen Sorgfaltspflichten. Vielmehr muss der die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert haben - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt. Das bedeutet, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnehmen darf, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.

Der Käufermakler verletzt seine Pflichten auch dann, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige – eigene oder sich zu eigen gemachte – Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben; steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offenlegen.

Mögliche Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung

Bei einer schuldhaften Verletzung seiner Aufklärungspflichten haftet der Makler auf Schadensersatz. Zu ersetzen ist dabei der „Vertrauensschaden“, auch „negatives Interesse“ genannt. Der Vertrauensschaden bemisst sich danach, dass der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne das „schädigende Ereignis“ stehen würde. Der Käufer hat damit gegen den Makler beispielsweise einen Anspruch auf Ersatz der Wertminderung bzw. des zu viel gezahlten Kaufpreises. Eine mittlerweile eingetretene Wertsteigerung führt allerdings zu Abzügen beim Schadensersatz („Vorteilsausgleich“).

Sofern der Immobilienmakler vorsätzlich falsche Angaben macht oder wesentliche Tatsachen verschweigt, liegt auch eine arglistige Täuschung vor. Der Käufer hat dann das Recht, den Kaufvertrag anzufechten. Voraussetzung einer wirksamen Anfechtung ist allerdings, dass auch der Verkäufer Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte. Hierbei muss der Käufer sowohl den Vorsatz des Maklers als auch die Kenntnis des Verkäufers beweisen. Durch die Anfechtung wird der Kaufvertrag aufgehoben und unwirksam. Der Käufer kann vom Verkäufer daher den Kaufpreis zurückverlangen. Zugleich hat der Käufer gegen den Makler einen Anspruch auf Rückzahlung der Provision.

In Betracht kommt auch eine Verwirkung des Maklerlohnanspruches (Provision). Der Verwirkung des Makleranspruches kommt allerdings Strafcharakter zu, weshalb nicht bereits jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden den Provisionsanspruch entfallen lässt. Vielmehr kommt eine Verwirkung des Maklerlohns nur bei einer schwerwiegenden Treuepflichtverletzung in Betracht, wenn sich der Makler seines Lohnes „unwürdig" erweist. Diese Voraussetzung ist erst erfüllt, wenn der Makler seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt.

Urteil des OLG Brandenburg vom 29.01.2019 (Az.: 6 U 65/17)

An den vorgenannten Grundsätzen orientierte sich auch das Oberlandesgericht Brandenburg in seiner Entscheidung vom 29.01.2019. Folgender Sachverhalt lag zugrunde: Der Käufer nahm seinen Immobilienmakler wegen schuldhafter Verletzung eines Maklervertrages auf Schadensersatz in Anspruch. Er war der Meinung, der Makler habe ihn beim Kauf einer Immobilie nicht ausreichend über die Aufnahme des Kaufobjekts in das Schallschutzprogramm eines Flughafens aufgeklärt. Ihm, dem Käufer, sei der Eindruck vermittelt worden, dass er sich über den Schallschutz keine Sorgen machen müsse, da dieser auf jeden Fall gemacht würde. Der Makler habe wesentliche Vertragspflichten verletzt, weil er grob fahrlässig oder sogar wissentlich falsche Angaben getätigt habe. Der Makler trug vor, er habe lediglich die ihm durch den Verkäufer übermittelte Information weitergegeben, wonach das Kaufobjekt von Schallschutzmaßnahmen profitieren sollte.

Die Begründung des OLG

Der Makler gewann den Prozess. Nach Auffassung des OLG hat dieser keine Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt, denn er ist seiner Aufklärungspflicht ausreichend nachgekommen. Eine Pflichtverletzung war insbesondere nicht darin zu sehen, dass der Makler den Käufer nicht dahingehend aufgeklärt hat, dass er keine aktuellen eigenen Informationen über den Stand des Verfahrens bezüglich der Schallschutzmaßnahmen besaß, sondern seine Angaben auf der Aussage des Verkäufers beruhten. Der Makler durfte auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Auch habe er nicht davon ausgehen müssen, dass ihm Informationen im Hinblick auf den Schallschutz fehlten oder dass diese unsicher waren, sodass eine weitergehende „Ermittlungspflicht“ bzw. Offenlegungspflicht nicht bestand.

Folgen für die Praxis

Das OLG hat die vorgenannten Grundsätze zur Aufklärungspflicht des Maklers zutreffend angewandt. Die Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers sollten sowohl der Makler als sein jeweiliger Auftraggeber stets im Blick behalten, um spätere Enttäuschungen zu vermeiden. Besondere Vorsicht und Sensibilität sind auf Seiten des Maklers bei Exposé-Angaben und mündlichen Äußerungen, etwa im Rahmen einer Ortsbesichtigung, an den Tag zu legen. Im Zweifel sollte hierzu anwaltlicher Rat eingeholt werden.

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2019 (Az.: 6 U 65/17)

 

* Der Autor ist Partner in der Sozietät CBH Rechtsanwälte Köln | Berlin | Hamburg | München | Stuttgart | Cottbus. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Immobilienwirtschaftsrecht, Immobilientransaktionen sowie die Gestaltung und Betreuung gewerblicher Mietverträge.