Wer putzt hier?

08.02.2019

Rechtsanwalt Gerhard Seelhorst*

Zu den Reinigungspflichten des Mieters

Die Reinigung der Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses und auch bei der Rückgabe einer Wohnung führt oftmals zu Streit zwischen den Mietvertragsparteien und es stellt sich häufig die Frage, wer welche Bauteile zu reinigen hat, und welcher Reinigungsstandard verlangt werden kann.

I. Die Fragestellung

Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 BGB.

Demgegenüber hat der Mieter seinerseits Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den normalen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, grundsätzlich nicht zu vertreten, § 538 BGB. Den Mietern soll damit keine Verpflichtung zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache treffen, die durch seine gewöhnliche Mietnutzung verursacht werden und für die er grundsätzlich eine Miete zahlt.

Doch wie sind unter Berücksichtigung dieser beiden grundsätzlichen Regelungen Reinigungspflichten im Mietverhältnis zu bewerten, und wie sind die Verantwortlichkeiten zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen.

II. Rechtslage

Der Vermieter schuldet grundsätzlich keine Reinigungsmaßnahmen, da bloße Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters sind. Insoweit schuldet der Vermieter lediglich einen für den Gebrauch geeigneten Zustand, was grundsätzlich die Sauberkeit und Reinigung nach hierzu ergangener einschlägiger Rechtsprechung nicht voraussetzt (BGH zuletzt Beschluss vom 21.8.2018 - Az. VIII ZR 188/16).

Umgekehrt trifft den Mieter aus dem Mietverhältnis eine Obhutspflicht,  zu der auch grundlegend die Reinigung der Mietsache gehört. Insoweit geht die Rechtsprechung davon aus, dass der vertragsgemäße und mietübliche Gebrauch ebenfalls beinhaltet, dass die Mietsache in einem adäquaten Reinigungszustand gehalten wird. Das vollständige Unterbleiben einer Reinigung oder eine nur ungenügende Durchführung führt insoweit, sofern sich hieraus Substanzschäden ergeben, zu einer schuldhaften Beschädigung der Mietsache durch den Mieter. Im Weiteren dürfte dies ist dazu führen, dass der Vermieter sogar im laufenden Mietverhältnis eine den üblichen Obhutspflichten entsprechende Reinigung der Mietsache verlangen kann.

Die Abgrenzung, wann und in welchem Umfang im Rahmen der Obhutspflicht Reinigungspflichten durch den Mieter verletzt werden, ist mitunter problematisch und unterliegt einer Einzelfallbewertung.

Hervorzuheben ist, dass jedenfalls den Vermieter keine Reinigungspflichten treffen, was die Rechtsprechung sogar auf die Außenseiten der Fenster und Fensterrahmen, die zu einem Mietobjekt gehören, erstreckt und selbst dann als Pflicht des Mieters ansieht, wenn es sich um Außenfenster handelt, die sich nicht öffnen lassen und aufgrund ihrer Lage am Objekt nur schwierig oder mit Hilfsmitteln erreichbar sind. Der Bundesgerichtshof geht insoweit davon aus, dass in diesem Fall der Mieter sogar verpflichtet ist sich auf seine Kosten professioneller Hilfe zu bedienen.

Bei Rückgabe der Mietsache am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter im Übrigen die Mietsache so zurückgegeben, als wäre er dieser Obhutspflicht nachgekommen. Grundsätzlich bedeutet dies, dass er die Räume gereinigt in einem besenreinem Zustand zurückzugeben hat. Die Räume sind auszufegen und zu saugen und grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen. Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen.
Eine professionelle Grundreinigung schuldet er allerdings nach einschlägiger Rechtsprechung nicht.

III. Fazit

Die Rechtsprechung verteilt damit die Reinigungspflichten am Mietobjekt ganz eindeutig zulasten des Mieters und stellt klar, dass den Vermieter keinerlei Reinigungspflichten an der Mietsache selber im laufenden Mietverhältnis und bei Rückgabe trifft, was nach Rechtsprechung sogar für die Außenseiten der Fenster gilt. Die Abgrenzung, was eine Reinigung zur Erfüllung der Mieterpflichten im Rahmen des mietüblichen Gebrauchs darstellt und wann die Pflichtwidrigkeit durch Unterlassen dieser Obhuts-und Reinigungspflicht beginnt, ist im Einzelfall zu bewerten und teilweise problematisch abzugrenzen. Jedenfalls dort, wo die unterlassene Reinigung zu einer Substanzverletzung und dauerhaften Beschädigung der Mietsache führt, liegt jedenfalls eine Pflichtwidrigkeit des Mieters vor, die zum Schadenersatz wegen Substanzverletzung berechtigt. Die Geltendmachung von Ersatzvornahmekosten für die Reinigung bei pflichtwidrigen Unterlassen durch den Mieter, setzt grundsätzlich voraus, dass dem Mieter eine angemessene Nachfrist zur Reinigung gesetzt worden ist.

*Der Autor ist Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht und Partner
in der Rechtsanwaltssozietät Knabben,
Schmitz und Seelhorst, Köln
sowie Vertragsanwalt des
Kölner Haus-und Grundbesitzervereins
von 1888 e.V. Zu den Schwerpunkten
seiner Tätigkeit zählen das Wohnraummiet-
und das Wohnungseigentumsrecht.