Vorfälligkeitsentschädigungen bei Veräußerung fremdfinanzierter Immobilien

30.09.2019

Dipl.-BW Uwe Demel

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 03.04.2019 (Az.: VI R 15/17) entschieden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Ablösung eines Darlehens, welche im Rahmen des Verkaufs einer Zweitwohnung anfallen, dem privaten Veräußerungsgeschäft zuzuordnen und somit nicht als Werbungskosten für eine doppelte Haushaltsführung abziehbar sind.

Die Rechtslage

Private Veräußerungsgeschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nicht mehr als zehn Jahre beträgt, sind einkommensteuerpflichtig (Spekulationsfrist). Umgekehrt gilt, dass eine Veräußerung nach mehr als zehn Jahren einkommensteuerfrei vorgenommen werden kann. Jedoch sind Veräußerungskosten im Zusammenhang mit steuerfreien Immobilienveräußerungen ebenfalls steuerlich nicht zu berücksichtigen.

Auch bei anderen Einkunftsquellen – beispielsweise aus Vermietung und Verpachtung oder als Arbeitnehmer aus nichtselbstständiger Arbeit – können Werbungskosten steuerwirksam abgezogen werden. Abziehbar sind beispielsweise die angefallenen Finanzierungskosten, soweit diese im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem Vermietungsobjekt oder als Arbeitnehmer mit doppelter Haushaltsführung stehen. Zu den Finanzierungskosten zählen neben den gewöhnlichen Schuldzinsen auch sonstige Nutzungsentgelte, wie beispielsweise Vorfälligkeitsentschädigungen für verkürzte Darlehenslaufzeiten.

Bisher ungeklärt war die Frage, ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Beendigung einer aus beruflichem Anlass begründeten doppelten Haushaltsführung dem privaten Veräußerungsgeschäft zuzuordnen ist oder zum Werbungskostenabzug hinsichtlich der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit berechtigt.

Der Sachverhalt

Der Steuerpflichtige (Kläger) unterhielt mit seiner Ehefrau einen gemeinsamen Hausstand in K. Die erste Tätigkeitsstätte des Klägers war bis zum Ende des Jahres 2011 in B, weshalb er dort eine Eigentumswohnung erworben hatte. Zur Finanzierung der Anschaffungskosten nahm der Kläger zwei Darlehen auf.

Der Kläger veräußerte die Eigentumswohnung und leistete aufgrund der vorzeitigen Darlehensrückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung. In seiner Einkommensteuererklärung beantragte der Kläger, diese seiner Ansicht nach notwendigen Mehraufwendungen aufgrund der doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten abzuziehen. Das Finanzamt (Beklagter) erkannte die entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung jedoch nicht als Mehraufwendungen im Zusammenhang mit der doppelten Haushaltsführung an und versagte den Werbungskostenabzug.

Das Einspruchsverfahren blieb erfolglos. Daraufhin wurde vor dem FG RheinlandPfalz (FG) Klage erhoben (Az.: 2 K 1701/14 vom 23. November 2016). Das FG stimmten der Auffassung des Finanzamts zu. Für den Werbungskostenabzug sei der Veranlassungszusammenhang entscheidend. Dieser bestehe vorliegend aufgrund der Veräußerung der Eigentumswohnung, weshalb die Vorfälligkeitsentschädigung lediglich als Veräußerungskosten im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäfts berücksichtigt werden könne. Ein Werbungskostenabzug aufgrund doppelter Haushaltsführung komme nicht in Betracht. Der Kläger ging daraufhin vor dem BFH in Revision.

Die Entscheidungsgründe

Der BFH wies die Revision des Arbeitsnehmers als unbegründet zurück und stimmte dem Finanzamt zu. Es sei zutreffend, dass die Vorfälligkeitsaufwendungen keine notwendigen Mehraufwendungen im Zusammenhang mit der doppelten Haushaltsführung darstellen und folglich ein Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit nicht zulässig sei.

Nach Auffassung des BFH komme es aufgrund der Beendigung der doppelten Haushaltsführung und der darauffolgenden Veräußerung der Eigentumswohnung zur Überlagerung des ursprünglichen, auf der beruflichen Nutzung basierenden Veranlassungszusammenhangs durch einen neuen wirtschaftlichen Zusammenhang; nämlich dem zwischen der Darlehensauflösung und dem privaten Veräußerungsgeschäft.

Der BFH nimmt in seiner Urteilsbegründung Bezug auf seine Entscheidung vom 11. Februar 2014 (Az. IX R 42/13), in welcher bereits eine ähnliche Würdigung hinsichtlich der steuerlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen vorgenommen wurde. Im damaligen Rechtstreit hatte der BFH zu entscheiden, wie Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Ablösung von Darlehen im Zusammenhang mit der Veräußerung von zuvor vermieteten Immobilien steuerlich zu würdigen sind. Auch in diesem Verfahren kam der BFH zu der Entscheidung, dass sich aufgrund der Veräußerung eine Überlagerung des ursprünglich bestehenden wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen der Darlehensaufnahme und der Vermietungstätigkeit ergäbe und derartige Aufwendungen daher lediglich im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäfts, nicht aber als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, zu berücksichtigen seien. Sei das private Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, könne die Vorfälligkeitsentschädigung steuerwirksam berücksichtigt werden. Sei das private Veräußerungsgeschäft hingegen steuerfrei, könne die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht berücksichtigt und darüber hinaus auch nicht ersatzweise als Werbungskosten bei anderen Einkunftsarten geltend gemacht werden.

Was ist zu tun?

Der BFH hat seine höchstrichterliche Rechtsprechung bezüglich des Werbungskostenabzugs bei Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bestätigt. Aufgrund der Maßgeblichkeit des Veranlassungszusammenhangs werden Vorfälligkeitsentschädigungen lediglich im Zuge der Ermittlung des Veräußerungsgewinns bei steuerbaren Immobilienveräußerungen anerkannt. Im Rahmen eines steuerfreien privaten Veräußerungsgeschäfts müssen sich die Verkäufer darauf einstellen, dass eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung eines Darlehens steuerlich nicht berücksichtigt werden kann. 

Steuerberater Dipl.-BW Uwe Demel
Der Verfasser ist Partner bei der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Köln und Leiter des Immobilienbereichs für den Bereich Steuern.
Zu seinen Schwerpunkten zählt die steuerliche Beratung von Mandanten aus dem Immobilien- und Bausektor und Familienunternehmen