Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen

11.03.2008

Folgender Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 folgende Formularbestimmung:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quotenabgeltungsklausel, die bestimmt:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Der Kläger nimmt die Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers im ersten Berufungsverfahren mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags eine starre Regelung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen enthalte, die den Mieter unangemessen benachteilige. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hat der Bundesgerichtshof im ersten Revisionsverfahren das Berufungsurteil aufhoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, weil die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags keinen starren Fristenplan enthält und den Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04).