Stadtfläche von Köln muss spürbar wachsen

18.02.2019

Dipl.-Volkswirt Thomas Tewes

Verschärfung am Wohnungsmarkt wird zunehmen
Mutlose Politik hat keine Lösung

Man könnte meinen, zum Thema Wohnungsmangel in Köln sei schon alles gesagt, nur noch nicht von jedem. In der Tat sind sich alle in der Stadt einig, dass es an Wohnraum fehlt, um der Nachfrage ein entsprechendes Angebot entgegen zu setzen. Die sichtbaren Auswirkungen sind also nicht mehr strittig, aber die Vorschläge zur Lösung des Problems könnten zum Teil nicht unterschiedlicher sein. Dabei steht vornean immer die Frage, wer denn Schuld an der Misere trage.
Da wird viel auf die Verwaltung gezeigt, aber auch der Immobilieneigentümer, vor allem die Vermieter unter ihnen, geraten derzeit unter erhöhten politischen Druck.

Lage am Kölner Wohnungsmarkt zum Teil hausgemacht

Hamburg: 7.920
München: 7.767
Berlin: 12.785
Köln: 2.138

Dies sind die fertiggestellten Neubauwohnungen im Jahr 2017 für die vier Millionenstädte Deutschlands. Dabei stellen die Zahlen nicht nur eine Momentaufnahme dar, sondern dieses Bild zieht sich über Jahre hinweg. Auch im Jahr 2018 werden in Köln laut Medienberichten wohl nur um die 2.100 neue Wohnungen fertiggestellt.

Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein hatte schon im Jahr 2010 mittels einer Studie des IW Köln die Notwendigkeit einer erhöhten Bautätigkeit mit mindestens 4.500 Einheiten angemahnt.
In der Hoffnung, dass die Politik wissenschaftlich erhobenen Zahlen eine besondere Bedeutung beimisst, erhoffte man sich, dass entsprechende Maßnahmen in der Städtebaupolitik eingeleitet würden. Der zurzeit geschätzte Jahresbedarf von bis zu 7.000 neuen Einheiten im Vergleich zu den tatsächlichen Fertigstellungen zeigt, dass es keinerlei wirksame Maßnahmen gab.

Sieht man sich die Entwicklung der Baufertigstellungen in Köln an, so ist der Trend nicht steigend, sondern fallend. Woran liegt das?

Nach wie vor warten wir auf nennenswerte Baulandausweisung im Außenbereich

Einzig die Ankündigungen für das neue Stadtviertel Kreuzfeld steht im Raum. Vor 2024 sei hier jedoch mit den ersten Fertigstellungen nicht zu rechnen. Dabei gestaltet sich Kreuzfeld gemessen am Gesamtbedarf relativ klein. 2000 bis 3000 Wohneinheiten will man verwirklichen. Dies stellt noch nicht einmal die Hälfte des Neubaubedarfs eines einzigen Jahres dar.

Am Beispiel Kreuzfeld zeigt sich auch gleich ein Grundproblem in der Kölner Stadtplanung. Kölner Siedlungsbereiche werden nicht dynamisch gedacht. Die Planung für Kreuzfeld basiert auf Planungen der 70er Jahre. Anstatt die Planung aufzugreifen und an die heutigen Bedürfnisse anzupassen, nämlich erheblich größer zu denken, bewegt man sich weiterhin in den Grenzen von 1970. Die Stadt- und Freiraumplanung der 70er und 80er Jahre wird als gegeben angenommen. Dabei bedarf es einer grundlegenden Neuorientierung an heutige Bedürfnisse. Eine Stadt mit ständigem Bevölkerungswachstum muss auch in ihrer Grundfläche wachsen können.

Viel zu sehr konzentriert sich die Stadtplanung an der politisch gewünschten Innenverdichtung

Diese ist jedoch schon längst an ihre Grenzen gestoßen. Hierbei geht es nicht um Dachaufstockung oder Baulückenschließungen, sondern um den Neubau in Hinterhöfen, kleinen Grünflächen etc. Negative Effekte wie gesundheitliche Beeinträchtigungen (durch Entstehen von Hitzeinseln, mangelnde Frischluftzufuhr) oder Überschwemmungen bei Starkregenereignissen nehmen immer mehr zu.
Dazu kommt, dass besonders diese Bauflächen einen sehr aufwändigen Planungsprozess verursachen und so auch sehr viel Planungszeit verbrauchen.
Der Vorgänger des derzeitigen Baudezernenten drückte es einmal so aus: „Es gibt keine einfachen Bauflächen mehr.“

Mieten steigen weiter
Gegenmaßnahmen nicht Lösung, sondern Ursache des Problems

Der Wohnungsmangel führt auch im Bestand zu Problemen. Mit großer Besorgnis blicken wir auf die politischen Vorschläge zur Bekämpfung dieses Mangels. Diese reichen von der schon beschlossenen Verschärfung der Mietpreisbremse bis hin zum völligen Mietenstopp.

Diese Maßnahmen werden das Problem nicht lösen. Sie sind nicht Lösung, sondern zum großen Teil Ursache des Problems. Mit den privaten Kleinvermietern haben sie darüber hinaus auch nicht die Verursacher der Lage im Visier.

Eine vom IW Köln im September 2017 erstellte Studie zeigt, dass die privaten Eigentümer 2/3 des gesamten Mietwohnungsangebotes zur Verfügung stellen. Die Hälfte der Anbieter erzielt aus der Vermietung nur ein Jahresnettoeinkommen von max. 5.000 Euro. Damit kann keiner reich werden.
Vielmehr legen Kölner Vermieter Wert auf lange und konfliktfreie Mietverhältnisse.
Die politischen Interventionen bewirken jedoch das genaue Gegenteil. Ein Verzicht auf kontinuierliche Mietsteigerungen gereicht dem Vermieter mit der Mietpreisbremse zum Nachteil, lässt sich der Verzicht bei einer Neuvermietung doch nicht mehr aufholen.

Erhebliche Nachteile für den Kölner Wohnungsmarkt

Die oben genannte Studie hat ergeben, dass die Zahl der Kleinvermieter in den letzten Jahren zurückgegangen ist. Dieser Trend wird durch jegliche eigentumseinschränkenden Maßnahmen verstärkt. Zieht sich der private Vermieter vom Kölner Wohnungsmarkt aber zurück und wird durch Kapitalanleger ersetzt, so wird das nicht unerhebliche, vor allem mietsteigernde Effekte haben.
Der größte Teil der Kölner Mietverhältnisse läuft reibungslos und ohne Konflikte. Auch dieser Zustand könnte sich ändern, denn Kapitalanleger pflegen nicht das persönliche Verhältnis zu ihren Mietern, wie es in der Regel ein privater Vermieter tut.

Politik muss handeln und Verantwortung übernehmen

Einzig ein größeres Angebot an Wohnraum kann den erhöhten Bedarf stillen. Da die innerstädtischen Flächen den errechneten Neubaubedarf nicht annähernd stillen können, müssen umgehend entsprechende Außenflächen ausgewiesen werden.
Die Ankündigung der Politik vom „bauen, bauen, bauen“ verkommt zum Lippenbekenntnis, wenn nicht endlich die entsprechenden Handlungen folgen.
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein erwartet von den Kölner Ratsfraktionen, die Verwaltung mit der Planung von mehreren tausend Wohneinheiten im Außenbereich zu beauftragen. Einen alleinigen Verweis auf die Planung von Kreuzfeld, Mülheim oder Parkstadt Süd lässt der Verein dabei nicht gelten.
Wird die Politik nicht umgehend tätig, so übernimmt sie mit ihrem Nichthandeln einen großen Teil der Verantwortung für die Lage am Kölner Wohnungsmarkt. Mietpreisbremsen, Erhaltungssatzungen, Wohnungsaufsichtsgesetze etc. sind (ungeeignete) Mittel zur Behandlung von Symptomen, nicht von Ursachen. So löst man keine Probleme.

In ersten Gesprächen hat der neue Bauderzernent Markus Greitemann große Sympathie für die Forderung des Vereins nach einem „Masterplan 2040“ zur Entwicklung der Kölner Stadtfläche gezeigt. Das stimmt uns sehr zuversichtlich und wir möchten den Dezernenten ermutigen, solche Planungen so schnell wie möglich anzugehen.