Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete

29.04.2019

* Steuerberater Dipl.-BW Uwe Demel

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 10.10.2018 (Az.: IX R 30/17) entschieden, dass das ertragsorientierte Pachtwert-Verfahren (EOP) für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete zwecks Werbungskostenabzug ungeeignet ist.

Die Rechtslage

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können Werbungskosten grundsätzlich steuerwirksam abgezogen werden.

Bei der vergünstigten Überlassung von zum Beispiel Gewerbeimmobilien ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden kann. Zu diesem Zweck wird zur Beurteilung der Angemessenheit von Mietverhältnissen die ortsübliche Marktmiete zugrunde gelegt. Zu beachten ist, dass für Gewerbeimmobilien auf die Nettokaltmiete, für Wohnimmobilien allerdings auf die Warmmiete abzustellen ist. Die ortsübliche Marktmiete kann durch verschiedene Methoden ermittelt werden. Unterschreitet die vereinbarte Miete die ortsübliche Marktmiete, kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden. Die auf den unentgeltlich überlassenen Teil entfallenden Kosten können steuerlich dann nicht als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Strittig ist im vorliegenden Fall, wie die ortsübliche Marktmiete zu bestimmen ist. Fraglich ist insbesondere, ob durch die EOP-Methode bzw. vergleichbare Methoden und der damit verbundenen ertrags- bzw. investitionsbezogenen Sichtweisen, tatsächlich die ortsübliche Marktmiete ermittelt werden kann.

Der Sachverhalt

Die Steuerpflichtige (Klägerin) erwarb im Juli 2006 ein bebautes Grundstück, das sie in den Jahren 2008 bis 2010 sanierte und infolgedessen einen Werbungskostenabzug in Höhe von 400.000 Euro geltend machte. Ab dem 01.11.2008 verpachtete sie das Grundstück zu gewerblichen Zwecken an ihren Ehemann.

Das Finanzamt (Beklagter) stufte die Pacht als verbilligte Überlassung der Gewerbeimmobilie ein und kürzte daraufhin anteilig den Werbungskostenabzug. Der hiergegen gerichtete Einspruch wurde zurückgewiesen. Daraufhin wurde Klage vor dem Finanzgericht Sachsen (FG) erhoben. Das FG wies die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ab. Der zur Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht herangezogene Gutachter bestimmte diese anhand einer Kombinationsmethode, die sowohl das ertragsorientierte EOP-Verfahren als auch eine Bewertung auf Grundlage der vom Verpächter getätigten Investitionen beinhaltete. Insoweit sei laut Auffassung des FG der Werbungskostenabzug zutreffend anteilig versagt worden. Die Klägerin erhob in der Folge Klage vor dem BFH.

Die Entscheidungsgründe

Der BFH hielt die Klage für begründet. Das Urteil des FG wurde aufgehoben. Das FG vertrete laut Auffassung des BFH fälschlicherweise die Meinung, dass die vom Sachverständigen angewandte Kombinationsmethode rechtlich angemessen sei.

Einigkeit zwischen BFH und FG besteht insoweit, als dass zunächst die Vergleichsmethode zwecks Bestimmung der ortsüblichen Miete anzuwenden sei. Da jedoch vorliegend keine vergleichbaren Objekte vorhanden waren, sei die Vergleichswertmethode nicht geeignet. Jedoch rechtfertige dies nicht die Anwendung der EOP-Methode oder ähnlicher Methoden. Die ortsübliche Marktmiete hinge nämlich nicht davon ab, welche Investitionen der Gastwirt getätigt hat oder welchen Ertrag er voraussichtlich erzielen würde. Vielmehr werde die ortsübliche Miete durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

Hierbei nimmt der BFH Bezug auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Insoweit sei zu berücksichtigen, in welcher Lage sich das Objekt befinde. Eine auf statistischen Annahmen beruhende und die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigende ertragsorientierte Pachtwertermittlung wie bei der EOP-Methode verstoße gegen das Kriterium der Ortsüblichkeit. Dies gelte auch für Bewertungsverfahren, mit deren Hilfe anhand der getätigten Investitionen die ortsübliche Pacht ermittelt werden soll. Daher müssten die örtlich gegebenen Kriterien berücksichtigt werden. Der BFH fordert in diesen Fällen einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z.B. einen Makler, hinzuziehen, um die ortsübliche Miete ermitteln zu können. Der BFH weist die Sache daher an das FG zurück, um die ortsübliche Miete festzustellen. Auf dieser Grundlage wird das FG nun erneut zu entscheiden haben, ob der Werbungskostenabzug, aufgrund einer zu günstigen Überlassung der Immobilie einzuschränken ist.

Was ist zu tun?

Der BFH hat höchstrichterlich entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht anhand des EOP-Verfahrens oder ähnlicher Verfahren ermittelt werden kann. Vielmehr ist auf die ortsübliche Marktsituation abzustellen. Sofern das Finanzamt den Werbungskostenabzug auf Grundlage des EOP-Verfahrens teilweise versagt, sollte unter Bezugnahme auf das BFH-Urteil Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid eingelegt werden.

 

* Der Verfasser ist Partner bei der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Köln und Leiter des Immobilienbereichs für den Bereich Steuern.
Zu seinen Schwerpunkten zählt die steuerliche Beratung von Mandanten aus dem Immobilien- und Bausektor und Familienunternehmen