Privates Eigentum Corona-Krise

06.04.2020

I. Vermietung & Bewirtschaftung von Immobilien


1. Mietzahlungen im Wohnraummietrecht

Müssen Mieter ihre Miete zahlen?
Der Mieter ist verpflichtet die Miete fristgerecht zu zahlen. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug.

Was bedeutet der Kündigungsausschluss und wie lange gilt er?
Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen.

Welche Nachweise müssen/können die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?
Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Hierzu kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

2. Nebenkosten / laufende Kosten der Mieter

Müssen Strom und Gas weiterbezahlt werden?
Mieter können die Zahlung der Miete aufschieben. Dazu gehören auch die Abschlagszahlungen für Nebenkosten. Mieter oder Vermieter als direkter Vertragspartner haben im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB-neu. Das gilt für alle Verträge, die zur Grundversorgung bzw. zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbs abgeschlossen wurden, bspw.  Pflichtversicherungen, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser, sowie Telekommunikation.
Können Verbraucher oder Kleinstunternehmer nicht zahlen, müssen sie sich auf ihr Leistungsverweigerungsrecht berufen, es durch eine sog. Einrede geltend machen. Sie müssen im Streitfall auch belegen, dass sie aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht zahlen bzw. nur vermindert zahlen können.

3. Neuvermietung

Dürfen Wohnungsbesichtigungen noch durchgeführt werden?
Hinsichtlich einer Wohnungsbesichtigung dürfte eine Dringlichkeit wie bei den im Gesetz formulierten Ausnahmetatbeständen in der Regel nicht vorliegen, so dass davon grundsätzlich abgesehen werden sollte.
Sollten Wohnungsbesichtigungen dennoch erforderlich sein, dürfen diese nur mit einzelnen Interesssenten durchgeführt werden. Massenbesichtigungen sind nicht zulässig.

Dürfen Umzüge noch vorgenommen werden?
Selbst bei einem strengen Kontaktverbot ist ein Ausübungsverbot für Umzugsunternehmen bisher nicht bekannt, so dass diese einen Umzug vornehmen könne. Die Abstands- und Hygienemaßnahmen sind einzuhalten. Ein Umzug mit befreundeten Helfern hingegen wird nicht möglich sein, da der private Kontakt mit mehr als einer Person in der Regel untersagt ist.

Was passiert, wenn ein Mieter trotz wirksam beendetem Mietverhältnis nicht auszieht?
Da der Mietvertrag gekündigt ist, verliert der Mieter seinen Anspruch auf den Besitz an der Wohnung. Er muss sie also räumen. Eine Räumung wird sich aktuell jedoch noch länger hinziehen als normal. Für die fortgesetzte Nutzung der Wohnung steht dem Mieter eine Nutzungsentschädigung zu.

Wer trägt die Kosten, wenn der Nachmieter nicht einziehen kann?
Wenn der ehemalige Mieter die Wohnung nicht räumt, wird der neue Mieter diese nicht zum vereinbarten Zeitpunkt beziehen können. Die dem neuen Mieter hierdurch entstehenden Mehrkosten wird er dem Vermieter in Rechnung stellen können, da dieser den Vertrag nicht einhalten kann. Der Vermieter wiederum wird diese Kosten dem alten Mieter als Schadensersatz in Rechnung stellen können.

4. Reparaturen, Handwerker und Dienstleister

Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?
Reparaturen in Wohnungen, die nicht dringend sind, sollten verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder das Eigentum darstellen (z. B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter fort.

Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?
Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden.

Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?
Ja. Aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf den engsten Familienkreis, darf Handwerkern der Zutritt zur Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden.

5. Verhalten im Haus / auf dem Grundstück

Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus eingehalten werden?
Die Hygienevorschriften und Kontaktsperren richten sich an die Einzelpersonen. Es ist also jeder einzelne Bewohner angehalten, sich an die Vorschriften zu halten. Der Vermieter hat hier keine Garantenfunktion für seine Mieter. Sollten den Vermieter unzulässige Zusammenkünfte in den Wohnungen bekannt werden, sollte er die Mieter jedoch darauf hinweisen, dass diese untersagt sind. Bei uneinsichtigen Mietern kann auch eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erfolgen.


II. Wohnungseigentumsrecht


Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?
Spätestens durch die derzeit geltenden Kontaktsperren sind Eigentümerversammlungen in WEGs  nicht mehr erlaubt.

Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?
Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen. Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte verschoben werden.

Wie bleiben Verwalter und Gemeinschaft handlungsfähig?
Die WEG und der Verwalter bleiben handlungsfähig, weil dem Verwalter Notkompetenzen zustehen und die WEG auch im Rahmen von Umlaufbeschlüssen entscheiden kann.
Nach § 27 Abs. 1 Nummer 3 WEG ist der Verwalter in dringenden Fällen berechtigt und verpflichtet, sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

III. Steuern & Finanzierung


Welche Erleichterung gilt für Immobiliendarlehen?
Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und ggf. Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen.


Welche Voraussetzung gilt für die Stundung?

Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle, die ihm die geschuldete Leistung unzumutbar machen. Das könnte z.B. durch die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Darlehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein.

Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?
Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung), werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate von Gesetzes wegen gestundet.
Beispiel: Eine am 1. April 2020 fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 gezahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst am 1. August 2020 usw. Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen.

Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?
Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Sowohl über die Wirkung der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen in diesem Zusammenhang muss die Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren.

Was ist, wenn die finanzielle Notlage weiter andauert?
Wenn die Bundesregierung dies für erforderlich hält, kann sie den Zeitraum, in dem alle dann fälligen Forderungen von Gesetzes wegen als gestundet gelten, bis zum 30. September 2020 ausdehnen.

IV. Staatliche Hilfen


Wohngeld unterstützt selbstnutzende Eigentümer und Mieter bei Einkommenseinbußen
Mietern und selbstnutzenden Eigentümern, die durch Corona-Krise Einkommenseinbußen erleben, kann das Wohngeld helfen. Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für selbstnutzende Eigentümer (s.u.) geleistet.
Das Wohngeld ist ein finanzieller Zuschuss zur Miete oder zu den Wohnkosten und wird nicht zur vollständigen Deckung geleistet. Um Wohngeld zu erhalten muss der Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können. Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf. Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen und Miete bzw. Belastung. Zur Höhe der Zahlungen bieten die Wohngeldtabellen eine Orientierung. Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat bietet einen Wohngeldrechner an:

www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadtwohnen/wohnraumfoerderung/wohngeld/wohngeldrechner-2020-artikel.html

Wichtig: Wohngeld wird nicht von allein gezahlt. Wohngeld gibt es nicht rückwirkend, sondern ab dem Monat, in dem der Antrag gestellt wurde. Daher im Zweifel lieber früher als später einen Antrag stellen.

Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?
Nein, bislang hat es der Staat versäumt eine bundesweite Förderung von Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für betroffene Vermieter

Diese Liste stellt nur eine kleine Auswahl an Fragen dar.

Auführliche Beratung Unter: Telefon 0221-5736-0