Nutzungseinschränkung des Gewerbes

18.03.2020

Nutzungseinschränkungen des Gewerbes
in der Corona-Krise

Vermieter und Mieter müssen gemeinsam handeln!

von Rechtsanwalt Martin Jäger* 

 

I.    Die Stadt Köln hatte mit Allgemeinverfügung vom 14.3.2020 unter anderem angeordnet, dass jegliche Veranstaltung im Kölner Stadtgebiet bis einschließlich 10.4.2020 untersagt ist. Diese Anordnung hat die Stadt Köln bereits am 16.03.2020 mit einer weiteren Allgemeinverfügung verschärft und bis zum 19.04.2020 den Betrieb von Vergnügungsstätten (insbesondere Bars, Clubs, Kinos, Theater) untersagt. Diese Anordnung gilt ebenso für Gastronomiebetriebe (insbesondere Restaurants, Café’s und Gaststätten) mit der Ausnahme des Außerhausverkaufs sowie der Lieferung von vorbestellten Speisen und Getränken.


II.    Die hierdurch für gewerbliche Mieter von Gaststätten, Diskotheken, Clubs und Bars etc. verursachte Nutzungseinschränkung wirft neben einer Vielzahl weiterer Probleme auch die Frage auf, ob diese behördliche Nutzungseinschränkung einen Mieter von der Mietzahlungspflicht zumindest teilweise befreit. Grundsätzlich können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse zu einem Mangel der Mietsache führen. Allerdings hatten die Gerichte im Zusammenhang mit den Nichtraucherschutzgesetzten der Länder entschieden, dass eine solche Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit gemieteter Gaststättenräume keinen Mangel darstelle. So hatte bereits vor langer Zeit auch das Reichsgericht zu den für das gesamte Land während eines Krieges erlassenen Tanzverbote geurteilt. Legt man diese Rechtsprechung zu Grunde, dann wird auch bei den jetzigen Allgemeinverfügungen der Stadt Köln nicht an die Beschaffenheit und die Lage der Mieträume angeknüpft, sondern an die betrieblichen Verhältnisse des Mieters. Die durch die Allgemeinverfügungen ausgelösten Nutzungsverbote bzw. Nutzungsbeschränkungen gehören daher zum Verwendungsrisiko des Mieters und können nicht als ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, qualifiziert werden.
Grundsätzlich bleibt also die Mietzahlungspflicht des Mieters (zunächst) bestehen, soweit es sich tatsächlich nur um eine befristete behördliche Nutzungseinschränkung handeln sollte.


III.    Geht allerdings die durch die behördlichen Erlasse herbeigeführte Nutzungseinschränkung deutlich über die derzeitige Befristung bis zum 19.04.2020 hinaus, wird möglicherweise eine Neubewertung der Risikoverteilung im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter vorzunehmen sein.


IV.    Die durch das Coronavirus herbeigeführte noch nie dagewesene Krisenlage sollte unabhängig von der derzeitigen vorläufigen rechtlichen Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter gleichwohl auch auf Vermieterseite mit Augenmerk und Fingerspitzengefühl gehandhabt werden. So ist eine (befristete) Stundung der Miete denkbar. Bei allen langfristigen Mietverträgen muss für derartige Nachträge und Zusatzvereinbarungen die gesetzliche Schriftform beachtet werden.

*RA Martin Jäger
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins
Partner der Kanzlei Wirtz & Kraneis Rechtsanwälte Partnerschaft mbB