Nichts ist einfach – auch nicht in der Wohnungspolitik

20.05.2019

Dr. Johann Werner Fliescher

Verfolgt man die jüngsten Diskussionen, könnte man meinen, der Weltuntergang sei nah. Die Bürger werden mit Begriffen wie „Wohnungsnot“ oder „explodierende Mieten“ traktiert; ihnen werden einfache, populistische Lösungen wie etwa die Mietpreisbremse, präsentiert. Und natürlich wurde auch ein Verursacher aller Probleme gefunden: der Vermieter. Um den vermeintlichen Schuldigen in die Schranken zu weisen, hat man auch eine einfache Lösung gefunden: nämlich die Enteignung. Allerdings würde damit lediglich das Vermögen der Bürger durch den zu zahlenden Schadensersatz vernichtet und keine einzige Wohnung gebaut.

Die Ursachen

Das momentane „Getöse“ lenkt davon ab, dass die Politik den Wohnungsmarktentwicklungen eher hilflos gegenübersteht und die Probleme teils selbst verursacht hat. Schließlich gibt es Effekte, die die aktuellen Probleme erst ausgelöst haben. So führt der ungebrochene Zuzug in die Städte dazu, dass Wohnungen gar nicht schnell genug gebaut werden können. Nach Berlin ziehen jährlich 40.000 Personen, Köln verzeichnete in den letzten zwei Jahren einen Zuzug von 8.000; Düsseldorf von 6.600 neuen Bürgern. Hinzu kommt die Zuwanderung aus Europa und anderen Ländern nach Deutschland. Auch die durch schlechte Lebensbedingungen verursachte Landflucht trägt dazu bei, dass die Städte voller werden. Nicht zuletzt führt die andauernde Nullzinspolitik der europäischen Zentralbank zu starken Nachfrage- und somit Kaufpreissteigerungen - und in der Folge zu hohen Mieten.

Diese Effekte sind aber keineswegs von den Vermietern gesteuert oder gar bewusst gewollt. Zwar hat auch die Politik nicht an allem schuld, sie ist aber auch nicht unschuldig am derzeitigen Dilemma. So wurde zuletzt fast jährlich bei Neubauten die Schichtdicke der Dämmung erhöht. Dazu kommen viele – teilweise übertriebene und nutzlose – Vorschriften der Kommunen, etwa aus der Landesbauordnung, oder technische Bestimmungen, die den Neubau deutlich verteuern. Von Haus und Grund schon häufig vorgebrachte Mahnungen verpufften. Schließlich war man sich in der Politik einig, dass in Deutschland wegen des demografischen Wandels keine neuen Wohnungen benötigt werden würden. Zudem wurde – auch aus ökologischen Gründen – kein Bauland mehr ausgewiesen. Hinzu kommen endlose Baugenehmigungsverfahren, die manchmal so lange dauern wie seinerzeit der Weg der Menschheit zum Mond.

Das blieb nicht ohne Folgen. Die Kosten für schlüsselfertiges Bauen sind allein in den Jahren 2011 bis 2018 nach dem statistischen Bundesamt um 30 und für Handwerkerleistungen um 22 Prozent gestiegen. Mit 50 Prozent stiegen die Kosten des Grundstückserwerbs noch deutlicher. Dagegen lag die Inflationsrate nur bei rund zehn Prozent, ähnlich wie die Mietsteigerungen nach dem Mietspiegel in Köln und Düsseldorf. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln sind die Baukosten von 2010 bis 2017 um 36 Prozent gestiegen, in den Niederlanden aber nur um sechs Prozent. Von diesen Kostensteigerungen sind auch Bestandsgebäude betroffen, die nach der Energieeinsparverordnung zudem wegen ihres Baualters entsprechend ertüchtigt werden müssen. Dass hohe Baukosten zu hohen Mieten führen, ist ein gesetzlich und marktwirtschaftlich vorgegebener Automatismus.

Zwar beklagt die Politik medienwirksam Mietsteigerungen, allerdings profitiert der Fiskus selbst von hohen Mieten und Grundstückspreisen. Und so kann der Vermieter kann die Miete nicht willkürlich niedrig ansetzen, weil die Finanzämter ihn sonst der „Liebhaberei“ bezichtigen und die Werbungskostenabzüge kürzen. Im gleichen Umfang wie die Mieten steigen bei den Vermietern auch die zu zahlenden Einkommenssteuern. Die Grunderwerbsteuer, die in NRW von 3,5 auf 6,5 Prozent gesteigert wurde, trägt ihren Teil zu dem hohen Preisniveau bei. Allein in Düsseldorf betrug 2018 die gezahlte Grunderwerbsteuer privater Eigentümer mehr als 400 Millionen Euro. An Baukostensteigerungen – durch höhere Unternehmenssteuern – sowie bei Architekten und Ingenieuren verdient der Fiskus übrigens ebenfalls mit.

Die bisherigen Maßnahmen

Staatliches Handeln, knappes Angebot und hohe Nachfrage sind also die Ursachen für steigende Mieten, nicht geldgierige Vermieter. Sieht man sich die bisherigen Maßnahmen an, die die Mieten senken sollen, werden einfache Wirkungsmechanismen des Markts ignoriert. Zwangsmaßnahmen wie Mietpreisbremse, die Einschränkung von Mieterhöhungen und immer schärfere Vorschriften machen Bauen und Vermieten unattraktiver. Die Diskussion über höhere Grundsteuern sowie die Abschaffung ihrer Umlagefähigkeit auf Mieter tragen zur Verunsicherung der Vermieter bei. Stellt die Politik nun die Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse fest, wird sie nicht etwa abgeschafft, sondern sogar verschärft. Fehlende Vertragsfreiheit und mieterfreundliches Mietrecht führen dazu, dass manche Vermieter ihre Wohnungen nur noch kurzfristig über Internetportale wie Airbnb vermieten. Und ob die aktuelle Drohung künftiger Enteignungen tatsächlich Vermieter dazu motivieren wird, neu zu bauen, muss bezweifelt werden. Die Maßnahmen führen eher zur Verknappung als zur Ausweitung des Angebots von Wohnungen. Völlig ignoriert wird die Situation in vielen ländlichen Gemeinden, in denen selbst Weltunternehmen keinen schnellen Internetzugang erhalten. Dort stehen dann unzählige Wohnungen leer, weil die Bewohner in die Städte gezogen sind.

Was helfen könnte

Um gegenzusteuern, müssen Bauen und Vermieten preiswerter und attraktiver gemacht, neue Baulandflächen ausgewiesen, die Wohn- und Lebensverhältnisse auf dem Land gestärkt und die Abschreibungssätze für Immobilien erhöht werden. Hier könnte die Politik ihren Gestaltungsspielraum unter Zuhilfenahme der Prinzipien der Marktwirtschaft positiv nutzen. Mieter und Vermieter dürfen nicht zum Spielball politischer Interessen werden, sind sie doch Partner bei der Wohnungsbewirtschaftung. Das erfordert auch ein partnerschaftliches Mietrecht, bei dem nicht immer nur einseitig auf die Interessen der Mieter geschaut wird. Es sind also nicht die vermeintlich einfachen, populistischen Lösungen, die greifen werden, sondern nur beharrliche planvolle Politik, die alle einbindet.