Neues Mietrecht in Kraft

14.01.2019

Was bedeutet das für Vermieter?

Das neue Jahr hat Deutschland eine Veränderung am Mietrecht gebracht. Das Mietrechtsanpassungsgesetz bringt für Vermieter vor allem Verschärfungen bei der Mietpreisbremse und Erschwernisse bei Modernisierungen mit sich. Einzig für kleine Modernisierungsmaßnahmen bringen neue Regeln eine gewisse Erleichterung in der praktischen Umsetzung.

Mit dem Jahreswechsel ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Damit gilt seit dem 1. Januar 2019 eine verschärfte Mietpreisbremse. So müssen Mieter jetzt nur noch eine einfache – also unbegründete – Rüge aussprechen, wenn sie glauben, dass der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt. Nur wenn der Vermieter sich auf einen Ausnahmetatbestand beruft und den Mieter pflichtgemäß darüber informiert hat, muss der Mieter eine qualifizierte Rüge aussprechen.

In diesem Fall trifft die Beweislast dann allerdings trotzdem den Vermieter: Er muss belegen, dass er nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. Grundsätzlich gilt künftig, wenn man sich auf eine Ausnahme der Mietpreisbremse beruft, weil die Miete bisher schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag: Der Vermieter muss dem neuen Mieter unaufgefordert die Hintergründe mitteilen. Noch vor dem Abschluss des Mietvertrages muss dazu die Vormiete genannt werden. Wer das versäumt, kann es zwar nachholen. Aber erst zwei Jahre nach dem Nachholen der Auskunft kann dann auch tatsächlich die vorherige Miete verlangt werden.

Vermieter werden für Modernisierungen bestraft

Das Mietrechtsanpassungsgesetz deckelt außerdem die Modernisierungsmieterhöhungen stärker als bisher. Sie dürfen künftig bundesweit nur noch 8 Prozent betragen – bislang waren 11 Prozent möglich. Ursprünglich war geplant, diese Maßnahme nur für 5 Jahre und nur in Gebieten einzuführen, in denen Mietpreisbremse bzw. Kappungsgrenzenverordnung gelten. Diese Einschränkungen haben es allerdings nicht in das nunmehr in Kraft getretene Gesetz geschafft. Stattdessen hat der Gesetzgeber eine zweite Kappungsgrenze eingezogen.

Aufgrund von Modernisierungen darf die Miete künftig über einen Zeitraum von 6 Jahren hinweg nur noch um 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Wenn die Mieter unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt, sind sogar nur maximal 2 Euro erlaubt. Sprich: Vermieter, die über Jahre hinweg die Mieten niedrig halten, bestraft der Gesetzgeber dafür bei der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen. „Die Modernisierung wird nicht preiswerter, nur weil die Miete für die Wohnung geringer ist“, bemerkt Prof. Dr. Peter Rasche. Der Präsident von Haus & Grund Rheinland Westfalen ist sich sicher: „Modernisieren wird dadurch in Zukunft deutlich erschwert.“

Immerhin: Kleine Erleichterungen für kleine Modernisierungen

Einzig für kleine Modernisierungen hat der Gesetzgeber eine gewisse Erleichterung vorgenommen. „Kleine Modernisierung“ heißt dabei: Maßnahmen mit einer Investitionssumme von maximal 10.000 Euro pro Wohnung. Dabei spielt die Größe der Wohnung keine Rolle. In Zukunft muss bei solchen Projekten nicht mehr umständlich ausgerechnet werden, wie hoch der Instandsetzungsanteil an der Maßnahme ist. Statt dieser in der Praxis oft problematischen Kalkulation können nunmehr einfach pauschal 30 Prozent des Gesamtbetrages als Kosten für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen abgezogen werden.

Kündigen Vermieter eine solche Modernisierung und die zugehörige Mieterhöhung an, müssen sie auch nichts mehr zu den zukünftigen Betriebskostensagen. Es reicht der Hinweis, dass die Modernisierung nach dem vereinfachten Verfahren vorgenommen wird. Mieter können sich zudem nicht mehr auf einen Härtefall berufen, um die Maßnahme zu verhindern.

„Nach solch einer kleinen Modernisierung dürfen Vermieter allerdings 5 Jahre lang keine weitere Modernisierungsmieterhöhung vornehmen“, berichtet Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen. „Insgesamt wird das neue Mietrecht keine einzige neue Wohnung schaffen und die Energiewende im Gebäudesektor bremsen. Die NRW-Landesregierung sollte jetzt zumindest die Mietpreisbremse aktiv aufheben, wie es im Koalitionsvertrag vereinbart wurde.