Neuer Mietspiegel erschienen

05.02.2021

Jetzt liegt der aktuelle Kölner Mietspiegel vor!

telefonisch oder online bestellbar.
nur gegen vorkasse erhältlich


Mit der Auswertung von fast 37.000 Mietverhältnissen konnte eine breite Datenbasis geschaffen werden, die zur Grundlage für den neuen Kölner Mietspiegel 2021 wurde.

Obwohl es sich bei dem Kölner Mietspiegel rein rechtlich nach wie vor um einen einfachen Mietspiegel handelt – in Abgrenzung zum qualifizierten Mietspiegel, der anhand strikter, wissenschaftlicher Grundsätze erstellt wird –, so spiegelt die breite Datenbasis durchaus ein sehr gutes Abbild der Realität wider. Einfluss auf die Daten hat auch die Tatsache gehabt, dass nach Gesetzeslage nun nicht mehr die Mietwerte der letzten vier Jahre, sondern die der letzten sechs Jahre als Grundlage dienten. Diese Regelung hat der Gesetzgeber eingeführt, um potenzielle Mietsteigerungen im Mietspiegel zu reduzieren.

Geringer Anteil von Neuverträgen

Die zum Teil geringen Preissteigerungen mögen sich für den einen oder anderen Betrachter auf den ersten Blick vielleicht nicht direkt erschließen, finden sich doch viele, vor allem medial verbreitete Entwicklungen im Mietspiegel nicht wieder.
Das liegt vor allem daran, dass in den Medien und Auswertungen von Vermietungsportalen auf die Entwicklung von Neuvertragsmieten Bezug genommen wird. Stellt man aber die Menge der Neuvermietungen in Relation zu den Bestandsmieten, so stellen diese nur einen geringen Bruchteil vom gesamten Vermietungsmarkt dar. Daher lassen sich auch aus der Preisentwicklung von Neumieten kaum Rückschlüsse auf das gesamte Kölner Mietniveau ziehen.

Uneinheitliche Entwicklung

Betrachtet man den neuen Mietspiegel, so gibt es keine einheitliche Entwicklung über alle Baualtersklassen. Will man doch einen Trend herauslesen, dann jenen, dass vor allem die „besondere Ausstattung“, also eine Ausstattung, die über dem üblichen Niveau liegt, die meisten Steigerungen aufweist. Die höchsten Steigerungen weisen die Wohnungen mit Erstbezugsdatum ab 2005 auf, in der Spitze bis zu 6,7 Prozent.

Hier machen sich vor allem die erhöhten Mietniveaus der Neubauten bemerkbar. Weniger Entwicklung zeigen die Baualtersklassen 1976 bis 2004 auf. Dies mag auch an einer Besonderheit bei der Modernisierung liegen. Werden Wohnungen modernisiert, so ist es möglich, sie in der nächst höheren Baualtersklasse zu verorten. Dies war in den letzten Jahren sehr häufig der Fall, da viele private Vermieter ihre Immobilien Stück für Stück saniert und modernisiert haben. Es zeigte sich in der Auswertung auch, dass die Mietniveaus für einzelne Wohnungstypen sehr weit streuen können. Insofern wurden bei dem Mietspiegel 2021 zum Teil die Spannen vergrößert, um die Wirklichkeit besser abbilden zu können. Die Frage, um wie viel Prozent die Kölner Mieten gestiegen sind, kann daher so pauschal nicht beantwortet werden. Die Veränderungen liegen zwischen null und knapp sieben Prozent.


Gleiche Entwicklung im Umland Interessante Erkenntnis und eine Bestärkung an der Zuverlässigkeit des Ergebnisses war, dass auch die jüngst für das Kölner Umland erstellten Mietspiegel ähnliche Entwicklungen aufzeigten. Vor allem die direkt an Köln grenzenden Umlandgemeinden nehmen die Entwicklungen der gesamten Region auf. Das ist auch nicht verwunderlich, versuchen sich doch viele Menschen aufgrund des Kölner Wohnungsmangels im Umland mit entsprechendem Wohnraum zu versorgen. Auch hier liegen die höchsten Preissprünge in den jüngsten Baualtersklassen. Lediglich das Gesamtpreisniveau liegt etwas unter dem von Köln, nähert sich aber immer weiter an.

Expertenstreit um qualifizierten Mietspiegel

Derzeit wird hinter den Kulissen sehr heftig um die Ausgestaltung der zukünftigen Mietspiegel gestritten. Eine starke Lobby vor allem aus Wissenschaftlern, die zum Teil selbst in der kommerziellen Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln tätig sind, setzt sich für die Stärkung eben jener Mietspiegel ein. Dabei werden die Daten nach wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben und ausgewertet. So kann es sein, dass der Mietspiegel einer Großstadt nur eine Datenbasis von 3.000  Mietwerten hat, trotzdem aber jeder Mietwert punktgenau errechnet werden soll. Vor allem zeichnen sich diese Mietspiegel oft durch eine sehr komplizierte Handhabung aus.

Vielfach ist es einem Laien nicht mehr möglich, selbst den Mietwert zu errechnen. Dazu kommt, dass die Erstellung dieser Mietspiegel in der Regel sehr teuer ist. Deshalb spricht sich der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein vehement für die Beibehaltung von einfachen Mietspiegeln aus, da sie zum einen genauso gut das Mietniveau  abbilden können, besonders aber in der Handhabung viel verbraucherfreundlicher sind. Der reduzierte Kostenaufwand trägt dazu bei, dass viele Kommunen heute einen Mietspiegel haben, den sie sich in qualifizierter Form gar nicht leisten könnten. Insofern tragen die einfachen Mietspiegel zu einer nicht zu unterschätzenden, befriedenden Wirkung zwischen Vermietern und Mietern bei.

 

Der Mietspiegel kann für 4 Euro beim Verein erworben werden. Bestellung bitte telefonisch oder über den Online-Shop. Eine Bezahlung auf Rechnung ist nicht möglich.