Mietsicherheit

29.07.2019

Rechtsanwalt Gerhard Seelhorst*

Barkaution oder Kautionsbürgschaft?

Jeder Vermieter möchte möglichst die Risiken aus einem Mietvertrag im Zusammenhang mit der Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung und wegen möglicher Schadensersatzansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses durch eine möglichst hohe und in der Abwicklung möglichst einfache Mietsicherheit absichern.

Rechtslage

Im Wohnraummietrecht sieht § 551 BGB vor, dass der Vermieter max. eine Sicherheit in Höhe der dreifachen Nettomonatsmiete vom Mieter verlangen kann. Als Mietsicherheiten kommen in der Regel eine Barkaution oder die Bereitstellung einer Kautionsbürgschaft in Betracht.

Vor- und Nachteile der einzelnen Sicherungsformen

Barkaution

Bei der Bereitstellung einer Geldsumme durch den Mieter ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete in drei Monatsraten zu zahlen.
Nachteilig ist im Weiteren, dass der Vermieter Aufwand betreiben muss, da er eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme insolvenzsicher getrennt von seinem Vermögen anlegen muss bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit drei monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen. Zwischenzeitlich gehen diverse Banken dazu über, für Kautionssparbücher Verwaltungsgebühren zu erheben, die regelmäßig nicht auf den Mieter abzuwälzen sein dürften.
Vorteilhaft ist die Verwertung der Barkaution für den Vermieter. Es ist darauf hinzuweisen, dass der BGH ausgeurteilt hat, dass eine Verwendung der Kaution im laufenden Mietverhältnis gegen streitige Forderungen nicht zulässig ist, sondern der Kautionsbetrag ausschließlich der Sicherung von Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses dient.
Bei der Barkaution ist der Vermieter Kontoinhaber und kann insoweit unmittelbar bei Gegenforderungen nach Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch über das Kautionsguthaben, das er bei seiner Bank angelegt hat, verfügen und dieses abheben.
Sehr relevant im Zusammenhang mit der Kautionsabwicklung ist die Verjährungsfrist des § 548 BGB, wonach Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache an den Vermieter (nicht rechtliches Mietvertragsbeendigungsdatum) verjähren.
Grundsätzlich muss der Vermieter um die Verjährung zu hemmen, d. h. seine Ansprüche nach Ablauf von sechs Monaten auch für die Zukunft zu erhalten, eine verjährungshemmende Maßnahme ergreifen, was regelmäßig die gerichtliche Geltendmachung der Schadensersatzansprüche gegen den Mieter bedeutet.

Bei der Barkaution besteht der Vorteil, dass der Vermieter nach § 215 BGB auch nach Eintritt der Verjährung noch mit dem Kautionsguthaben aufrechnen kann, sodass er zumindest in Höhe des Kautionsbetrages nicht notwendig binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache Klage erheben muss.

Kautionsbürgschaft

Die Kautionsbürgschaft ist eine Bürgschaft idR einer Bank oder Versicherung und stellt damit auch unter den heute vielleicht anzunehmenden Bonitätseinschränkungen solcher Institute, regelmäßig eine adäquate Sicherung dar.

Der Vorteil der Kautionsbürgschaft liegt in der einfachen Abwicklung bei Hereinnahme der Sicherheit und im laufenden Mietverhältnis, da grundsätzlich vom Vermieter außer Entgegennahme der Urkunde keine Veranlassung zu treffen ist.

Problematisch ist allerdings die Verwertung der Bürgschaft, da insoweit nicht einfach eine Barabhebung bei der Bank erfolgen kann, sondern die Bürgschaftsurkunde muss im Original der jeweiligen Bank mit einer Zahlungsaufforderung eingereicht werden. Insoweit ist zum Erhalt der zur Aufrechnung gestellten Schadensbeträge, eine Einreichung und die Mitwirkung Dritter, nämlich des Bürgen, erforderlich. Dieses stellt bei der Abwicklung bereits eine Hürde dar.

Sehr problematisch ist die Behandlung der Bürgschaft im Zusammenhang mit der Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache.
Dem Bürgen stehen insoweit die gleichen Einreden (z.B. der Verjährung) wie dem Mieter als Hauptschuldner zu. Um insoweit gesichert eine Verjährungshemmung zu erzielen muss tatsächlich vor Ablauf der sechs Monate sowohl der Bürge als auch der Mieter gerichtlich zur Verjährungshemmung in Anspruch genommen werden.
Die Vorschrift des § 215 BGB (Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch nach Verjährung) ist bei einer Bürgschaft nicht entsprechend anwendbar. Im Übrigen müssen auch der Bürge und der Mieter in Anspruch genommen werden, da andernfalls die Einrede der Verjährung droht.
Dieses ist der relevanteste Nachteil einer Bankbürgschaft im Wohnraummietverhältnis.

Fazit

Es ist empfehlenswert jeweils eine Barkaution vom Mieter zu verlangen und möglichst die Hereinnahme einer Bankbürgschaft zu vermeiden.

 

* Rechtsanwalt Gerhard Seelhorst ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner in der Rechtsanwaltssozietät Knabben, Schmitz, Seelhorst & Partner mbB, Köln sowie Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V.. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Wohnraummiet- und das Wohnungseigentumsrecht.