Kölner Mietspiegel 2019

31.01.2019

Mietwerte für frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet Köln

Mietwerte für frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet Köln

Der Mietspiegel ist ein wichtiges und zentrales Element für die Lagebestimmung der Wohnungswirtschaft. Er gibt die Situation der zurückliegenden Marktverhältnisse zwischen Angebot und Nachfrage wieder. Er ist kein Zukunftsindikator. Dennoch lässt sich einiges für die Zukunft herauslesen.

Modernisierung wird für Eigentümer zum Problem

 

Bereits in unserer Pressekonferenz haben wir darauf hingewiesen, dass die vom Mieterverein geforderte Halbierung der Modernisierungsumlage deren Wirtschaftlichkeit außer Kraft setzt.

Untermauert wird dies durch die Auswertung des Mietspiegels, der für Gebäude vor 1960 rückläufige Mieten und für Gebäude vor 1980 gleichbleibende Mieten ausweist. Wegen der zweistelligen Teuerungsraten bei den Modernisierungskosten bleibt hier kaum noch finanzieller Spielraum.

Parallel verkürzt sich durch die „technische Inflation“, also immer kürzer werdende Nutzungszeiten aufgrund immer rascher erfolgender technischer Verbesserungen, die Abschreibungsdauer von Investitionen. Hier geht eine Schere zwischen Kosten und Erlösen auseinander, die Eigentümer jetzt noch über die Modernisierungsumlage schließen können. Bereits die vorgenommene Reduzierung von 11% auf 8% gefährdet diese Balance.

Miethöhe und Ausstattungsstandard hängen weiterhin eng zusammen

Viele Mietwohnungen aus den Jahren vor 1960 befinden sich zwar in höchst attraktiven Lagen, aber in keinem, wenn dies nach heutigen Verhältnissen zu beurteilen ist, vertretbaren Standard. Fehlende Heizungen werden teuer durch Elektroöfen ersetzt. Selbst auf warmes Wasser aus der Leitung wird verzichtet und elektrisch bei Bedarf erhitzt. Durch morsche Holzfenster mit Einfachverglasung pfeift der Wind, und die Toilette kann auch schon mal auf dem Zwischengeschoß im Treppenhaus liegen. Das wird in Kauf genommen für eine im Gegenzug günstige Miete, so wie das jetzt im Mietspiegel auch zum Ausdruck kommt.

Der Investitionsstau auf unseren Straßen darf sich nicht im Wohnungsbau wiederholen

Auf eine Generation von Erben, dieser oftmals auch noch im Denkmalschutz befindlichen Häuser, kommen neben der Erbschaftsteuer ganz erhebliche Investitionen zu. Der Wunsch, die Immobilie im Familienbesitz zu halten, kann dann durch fehlende wirtschaftliche Möglichkeiten unrealisierbar werden. Doch statt diese Häuser geradezu in Luxussanierungen zu drängen, müssen finanzielle Hilfen geschaffen werden, damit diese Wohnungen auf einen heute vertretbaren technischen Stand gebracht werden können. Dann steigen die Mieten weniger und wird das in Jahrzehnten gewachsene gute Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter fortgesetzt, denn nicht wenige kennen sich noch aus dem Sandkasten.

Mietspiegel nicht populistisch nutzen, sondern als neutralen Indikator

Der Mietspiegel gibt deutlich die Marktsituation wieder. Er ist dabei aber auch Indikator für die Wünsche der Menschen und ihre heutigen Vorstellungen vom attraktiven Wohnen. Zentrales Wohnen in der Kernstadt liegt im Trend und belebt die Innenstädte dort, wo früher noch Praxen und Büros für abendliche Leere sorgten. Wie jeder Trend kann sich das auch mal wieder ändern.

Dafür werden auch gerne Spitzenmieten bezahlt, zumal sich das Kaufkraftniveau in Köln in den letzten Jahrzehnten zum Wohle aller sukzessive verbessert hat und eine jüngere Generation am Markt ist, die sowohl bereit als auch in der Lage ist, dafür mehr zu bezahlen. Diese Spitzenmieten als Indiz zu nehmen, dass Wohnen in Köln unerschwinglich wird, lenkt allerdings davon ab, dass es weiterhin ein breites Mietangebot in neueren Bestandsimmobilien zwischen 6,80 €/m² und 8,60 €/m² gibt.

Unumstritten stellt deshalb das seit Jahren ganz deutlich zu geringe Neubauvolumen das Kernproblem dar. Es gibt kein Problem mit den bestehenden Miet-verhältnissen, sondern aufgrund wachsender Nachfrage kein in gleicher Weise wachsendes Angebot. Wird das endlich gelöst, wird sich auch der derzeit angespannte Mietwohnungsmarkt sehr schnell wieder normalisieren.

Wir brauchen wieder eine Politik für die Bürger und Bürgerinnen dieser Stadt

Obwohl das Problem einer wachsenden Wohnungsmisere seit Jahren bekannt war, wurde von Seiten der Politik darauf in keiner Weise reagiert. Das eigentliche Problem stellt deshalb die mangelnde Entschlossenheit und fehlende „Bodenhaftung“ der Politik dar. Wirtschaft lässt sich nun einmal nicht durch Politik herbeireden, sondern bedarf der Schaffung realer wirtschaftlicher Fakten.

Ganz generell sollten wir diese wieder mehr in den Focus nehmen, bevor noch mehr „Wirtschaftskraft“ aufgrund allumfassender Widrigkeiten diese Stadt verlässt.

 

Der Kölner Mietspiegel 2019 wird vorausichtlich ab 11. Februar 2019 erhältlich sein.