Haftet ein Kreditinstitut gegenüber einem Darlehensnehmer, wenn der finanzierte Kaufpreis einer Eigentumswohnung in sittenwidriger Weise überhöht ist?

01.04.2019

Rechtsanwalt Martin Jäger

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem sehr aktuellen Beschluss mit der Haftung einer Bank befasst, die den Erwerb einer Eigentumswohnung finanziert hatte, deren Kaufpreis erheblich über dem tatsächlichen Verkehrswert lag (BGH, Beschluss vom 8. Januar 2019 – XI ZR 535/17). Der BGH hat die Haftung in diesem Fall verneint.

Der Fall (stark verkürzt):

Der Kläger hatte zum Preis von € 33.900 eine kleine Eigentumswohnung erworben. Die Wohnung war vermietet. Der Kläger hatte den Kauf über die beklagte Bank finanziert. Der Kläger hatte zuerst die Verkäuferin erfolgreich auf Rückabwicklung des Kaufvertrags verklagt. In dem Rechtsstreit gegen die Verkäuferin war ein Verkehrswert von € 10.500 ermittelt worden. Das Gericht hatte entschieden, dass der Kaufpreis von € 33.900 in sittenwidriger Weise überhöht gewesen sei. Der Kläger konnte die Rückabwicklung des Kaufvertrags allerdings nicht durchsetzen, da die Verkäuferin Insolvenz angemeldet hatte. Daraufhin wandte sich der Kläger an seine finanzierende Bank und verlangte von ihr Schadensersatz wegen Verletzung ihrer Aufklärungspflichten bei Abschluss des Darlehensvertrags. Er warf der Bank vor, sie habe Kenntnis davon gehabt, dass der Kaufpreis in sittenwidriger Weise überhöht gewesen sei. Hierüber habe sie ihn aufklären müssen, so dass er den Kaufvertrag und den Darlehensvertrag nicht abgeschlossen hätte.

Die Entscheidung:

Der BGH hat entschieden, dass ein Kreditinstitut gegenüber einem Kunden nur ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit eines finanzierten Kaufpreises hat. Dies gelte allein dann, wenn das Kreditinstitut einen Wissensvorsprung habe und eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert vorliege, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen müsse. Die Sittenwidrigkeit sei anzunehmen, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist, wie der Verkehrswert der Wohnung. Der BGH hat weiterhin festgestellt, dass der Verkehrswert einer Eigentumswohnung in der Regel dann nach der Vergleichswertmethode ermittelt werden muss, wenn eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermittelt werden kann. Das Vorgericht hatte dagegen den Verkehrswert der Wohnung auf die Weise ermittelt, dass es den Mittelwert von Vergleichswert und Ertragswert festgesetzt hatte. Der Ertragswert lag sehr deutlich unterhalb des Vergleichswertes, so dass der vom Vorgericht gemittelte Verkehrswert den Vorwurf der Sittenwidrigkeit bestätigte. Das Vorgericht hatte der Bank zudem vorgehalten, dass die Bank von der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises Kenntnis hatte, da sie selber mit der Ertragswertmethode gearbeitet habe. Der BGH hat gerügt, dass die Wertermittlung einer Eigentumswohnung anhand eines schematischen Mittelwertes von Vergleichswert und Ertragswert unzulässig sei. Außerdem fehle es an einem Aufklärungsverstoß der Bank gegenüber dem Kläger. Ein Kreditinstitut müsse nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. Dies setze die positive Kenntnis des überteuerten Kaufpreises voraus. Ein Kreditinstitut sei nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen über Risiken des finanzierten Kaufes einen Wissensvorsprung gegenüber einem Kunden zu verschaffen. Das Kreditinstitut sei daher auch nicht zur Ermittlung des Ertragswertes der Immobilie verpflichtet. Die internen Wertermittlungen der Bank beträfen allein die Feststellung des Beleihungswertes und begründeten keine Aufklärungspflichten gegenüber dem Kunden. Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen läge nur dann vor, wenn sich einem Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen müsse, dass eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises vorliegt; der Bankmitarbeiter sei dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor einer solchen Tatsache zu verschließen.

Praxishinweis:

Der Streit über eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises für eine Immobilie findet regelmäßig zwischen dem Käufer und dem Verkäufer statt. Die Klage gegen ein den Kaufpreis finanzierendes Kreditinstitut ist zumeist eine Notlösung für den Käufer, wenn der Verkäufer, wie hier, in Insolvenz geht. Die Feststellungen zum Kaufpreis, die das Gericht in dem Rechtsstreit gegen den Verkäufer getroffen hatte, sind für den Rechtsstreit gegen das Kreditinstitut nicht vorgreiflich. Den Kläger trifft daher erneut das Beweisrisiko der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises, auch wenn der Verkäufer aus diesem Grund in einem Vorprozess zur Rückabwicklung des Kaufvertrags verurteilt worden ist.

Der Bundesgerichtshof hat im Einklang mit seiner bisherigen Linie sehr deutlich gemacht, dass ein Kreditinstitut (im Interesse des Darlehensnehmers) grundsätzlich keine Nachforschungspflicht über die Höhe des Kaufpreises einer Immobilie trifft. Entsprechende Aufklärungspflichten des Kreditinstitutes gegenüber dem Käufer (Darlehensnehmer), bei deren Verstoß das Kreditinstitut eine Schadensersatzverpflichtung träfe, seien nur in sehr seltenen Ausnahmefällen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben anzunehmen.



Rechtsanwalt Martin Jäger
*Der Autor ist Partner der Kanzlei Wirtz & Kraneis Rechtsanwälte Partnerschaft mbB und FA für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Mediator