Endlich Klarheit für Bauträger und Käufer

06.03.2019

Rechtsanwalt Paul M. Kiss

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.09.2018 – Az. V ZR 213/17

Wer schon einmal ein Grundstück erworben oder veräußert hat, weiß, dass der Gang zum Notar unerlässlich ist, um die Rechtswirksamkeit des Grundstückskaufvertrages sicherzustellen. Im Notartermin wird der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer beurkundet. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form der Beurkundung nicht eingehalten, gilt der Grundstückskaufvertrag als „formunwirksam“ und damit laut Gesetz als nichtig. Dies hat wiederum zur Folge, dass weder Käufer noch Verkäufer an den Vertrag gebunden sind.

Zweck der notariellen Beurkundung

Mit der notariellen Beurkundung werden gleich mehrere Zwecke verfolgt: Zum einen soll der Notar die Möglichkeit der „Warnung“ beider Vertragsparteien haben. Im Gegensatz zu Geschäften des „täglichen Lebens“ ist ein Grundstückskaufvertrag für beide Parteien regelmäßig mit großen wirtschaftlichen Risiken verbunden. Dementsprechend soll gewährleistet sein, dass Käufer und Verkäufer hinsichtlich Abschluss und Abwicklung des Vertrages entsprechende Risikohinweise erhalten und sich der Reichweite des Vertrags bewusst sind. Dabei dient der Beurkundungszwang auch dem Zweck der „Beweissicherung“ des Vertrags. Schließlich soll mit der notariellen Beurkundung eine „Gültigkeitsgewähr“ erreicht werden.

Zwei verschiedene Rechtsgeschäfte

Allein durch Abschluss eines „formwirksamen“ Kaufvertrages wird der Käufer aber noch nicht zum Eigentümer des Kaufgegenstandes. Zusätzlich muss auch die sogenannte „dingliche Übertragung“ des Eigentums erfolgen. Was bedeutet das? Es muss zum einen die Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang (sog. „Auflassung“), zum anderen die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch erfolgen. Der Abschluss des Kaufvertrages ist also von der Übertragung des Eigentums streng zu unterscheiden. Es handelt sich bei diesen Vorgängen juristisch gesehen um zwei verschiedene Rechtsgeschäfte.

Der „Schwarzkauf“

Ein Klassiker unter den formunwirksamen Grundstückskaufverträgen ist der Fall des sogenannten „Schwarzkaufs“. Der „Schwarzkauf“ ist ein beliebtes „Instrument“ zur Einsparung der Grunderwerbssteuer. Was genau passiert dabei? Ein Beispiel: Käufer und Verkäufer einigen sich über einen Grundstückskaufpreis in Höhe von 500.000 Euro. Dies teilen sie dem Notar allerdings nicht mit, sondern lassen lediglich einen Betrag in Höhe von 300.000 Euro beurkunden. Die übrigen 200.000 Euro zahlt der Käufer „schwarz“ an den Verkäufer. Folge eines solchen „Schwarzkaufes“ ist nicht nur die Strafbarkeit wegen Steuerhinterziehung beziehungsweise der Beihilfe hierzu. Sämtliche Vereinbarungen des Grundstückskaufvertrages sind auch nichtig. Denn der Kaufpreis muss in der tatsächlich vereinbarten Höhe beurkundet werden. Wird er niedriger beurkundet, als er tatsächlich vereinbart wurde, dann ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig. Der tatsächlich gewollte Vertrag mit dem höheren, wahren Kaufpreis ist wegen Formmangels nichtig, weil er nicht beurkundet worden ist.

Heilung von Formverstößen

Ein formnichtiger Grundstückskaufvertrag kann allerding durch „Heilung“ wirksam werden. Die Heilung ist an die wirksame Auflassung des Grundstücks, also die Einigung über den Eigentumsübergang, sowie die Eintragung im Grundbuch geknüpft. Ist – so der Regelfall – die Erklärung der Auflassung im Vertrag mit beurkundet, wird der nichtige Kaufvertrag also doch noch wirksam, sobald der Käufer als neuer Eigentümer des Grundstücks eingetragen worden ist. Durch die Heilung wird der Vertrag in dem Zeitpunkt gültig, zu dem Auflassung und Eintragung erfolgt sind. Bis zur Eigentumsumschreibung kann sich daher jede Partei auf die Nichtigkeit der getroffenen Abreden berufen.

Nachträgliche Vertragsänderungen: Wieder zum Notar?

Nachträgliche Vereinbarungen zum Grundstückskaufvertrag sorgen bei den Parteien regelmäßig für berechtigte Verunsicherung, da sie – nicht zuletzt aus Kostengründen –  nur äußerst selten beurkundet, sondern lediglich „privatschriftlich“ festgehalten werden. Dabei sind nachträgliche Änderungen von Kaufverträgen keine Seltenheit. Aber kann eine privatschriftliche Änderung des Grundstückskaufvertrages im schlimmsten Fall nicht sogar zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen? Über diese Frage hatte nun der BGH mit Urteil vom 14.09.2018 (erneut) zu entscheiden.

In dem zu zugrundeliegenden Fall kaufte der Erwerber von der Klägerin, einer Bauträgerin, drei zu sanierende Eigentumswohnungen zum Preis von insgesamt 309.692 Euro. In dem im Mai 2011 beurkundeten Kaufvertrag erklärten die Parteien auch die Auflassung, also die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung. Die Auflassung enthielt dabei die übliche „Vollzugssperre“: Der Notar wurde also angewiesen, die Auflassung „zurückzuhalten“, bis die Bauträgerin ihren Kaufpreis erhalten hat. Erst dann sollte die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.

Mit Schreiben vom 24.07.2012 verlangte der Erwerber von der Bauträgerin eine Kaufpreisminderung von 27.100,76 Euro, da sich ursprünglich vereinbarte Dekontaminationsarbeiten als überflüssig erwiesen hatten. Der Geschäftsführer der Klägerin unterzeichnete dieses Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“. Notariell beurkundet wurde diese Vereinbarung nicht. Der Beklagte zahlte der Klägerin anschließend den wie vereinbart reduzierten Kaufpreis. Später verlangte die Bauträgerin klageweise Zahlung des notariell beurkundeten, ungeminderten Kaufpreises.

Entscheidung des BGH

Laut Auffassung des BGH können Grundstückskaufverträge nach der Auflassung auch ohne notarielle Beurkundung abgeändert werden. Die nachträgliche Kaufpreisreduzierung wurde im obigen Fall damit wirksam vereinbart. Seine Entscheidung, mit der er an seiner bisherigen Rechtsprechung festhielt, begründete der BGH im Wesentlichen damit, dass die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung bereits mit der Auflassung erfüllt sei. Den mit der Beurkundungspflicht verbundenen, zu Anfang dargestellten, Schutz (Beweis-, Warn- und Schutzfunktion) benötigen die Parteien laut BGH nach Erklärung der Auflassung nicht mehr. Von der Formfreiheit ausgenommen sei (ab dann) „nur noch“ die Begründung neuer, selbstständiger Erwerbs- oder Veräußerungspflichten. Werden also nur noch einzelne Modalitäten abgeändert, die nicht etwa Grundlage für eine erneute Eigentumsübertragung sind, bedarf es für die entsprechende Wirksamkeit keiner Beurkundung.

Folgen für die Praxis

Das Urteil schafft insbesondere für die tägliche Praxis von Notaren, Bauträgern und Projektentwicklern Klarheit: Änderungen eines Grundstückskaufvertrags, die der Auflassung nachfolgen, sind formfrei möglich. Etwas anderes gilt nur dann, sofern sie neue, selbstständige Erwerbs- oder Veräußerungspflichten begründen. In der notariellen Praxis empfiehlt sich daher unbedingt die Mitbeurkundung der Auflassung im Kaufvertrag - dies nicht nur zur Kostenersparnis, sondern auch, um eine zeitliche Zäsur zu schaffen und die Parteien vor Nichtigkeitseinwänden bei Nachtragsvereinbarungen zu schützen. Dennoch sollte die nachträgliche Änderung von notariellen Kaufverträgen, auch wenn sie im Einzelfall nicht beurkundet werden müssen, nicht ohne juristische Beratung, z.B. durch einen Rechtsanwalt, erfolgen.

 

*Rechtsanwalt Paul M. Kiss ist Partner in der Sozietät CBH Rechtsanwälte Köln | Berlin | Hamburg | München | Stuttgart | Cottbus. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Immobilienwirtschaftsrecht, Immobilientransaktionen sowie die Gestaltung und Betreuung gewerblicher Mietverträge.