DIW-Studie

21.10.2019

Grafik: DIW Berlin 2019

Mietpreisdeckel verdrängt Mieter aus dem Markt

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung wartet mit einer neuen Studie auf, deren Erkenntnisse zwar nicht unbedingt neu, aber außergewöhnlich für den Verfasser sind. Denn dem DIW, vor allem ihrem Präsidenten Marcel Fratscher, wird immer wieder eine außergewöhnliche Nähe zur SPD nachgesagt – und die dürfte über den Tenor der Studie nicht erfreut sein.

Der lautet denn so, dass übermäßige Regulierungen schädlich für den Mietwohnungsmarkt seien und vor allem den Mietern schaden, also der Klientel, die mit solchen Restriktionen eigentlich geschützt werden soll.

Mit einem neuen Datensatz hat das DIW Berlin den Zusammenhang zwischen der Regulierung des Mietmarkts und der Eigenheimquote in 27 Ländern der OECD über einen Zeitraum von 100 Jahren analysiert. Zentrales Ergebnis der Studie: Je strenger der Mietmarkt reguliert wird, desto mehr steigt der Anteil der Haushalte, die im eigenen Heim leben. Dieser Befund gilt unabhängig von den Faktoren, die den Anstieg der Eigenheimquote in allen untersuchten Ländern in den vergangenen Jahrzehnten grundsätzlich begünstigt haben, zum Beispiel die Alterung der Gesellschaft und die Liberalisierung der Finanzmärkte.

Eine steigende Eigentumsquote ist grundsätzlich zu begrüßen, denn Immobilien sind ein wesentlicher Bestand von Vermögen und können eine wichtige Rolle bei der Altersvorsorge spielen. Es sollte jedoch auf jedem Wohnungsmarkt auch ein gewisser Anteil von Wohneinheiten für Vermietung zur Verfügung stehen, denn nicht jeder kann und will in der eigenen Immobilie leben, gerade in Großstädten oder in bestimmten Phasen des Lebens.

Indem sie aber das Angebot an Mietwohnungen reduziert, kann die Regulierung des Mietmarkts den Wohnungsmarkt aus diesem Gleichgewicht bringen, befürchtet nun auch das DIW. „Zugespitzt könnte man sagen, dass die Maßnahmen, die Mieterinnen und Mieter schützen sollen, auch dazu führen, dass diese immer weniger werden – sie werden gewissermaßen aus dem Markt gedrängt“, fasst Studienautor Konstantin Kholodilin zusammen. „Diese Erkenntnis muss die Politik bei den aktuellen Diskussionen um Maßnahmen wie einen Mietendeckel selbstverständlich im Blick haben, sonst könnte man unter Umständen das Gegenteil von dem erreichen, was man bezweckt – so wichtig Regulierungen des Wohnmarkts sozialpolitisch auch sind.“

Teilung des Markts in zwei Segmente

Der Zusammenhang zwischen intensiver Mietmarktregulierung und steigender Wohneigentumsquote kann zwei Gründe haben, so das DIW: Einerseits kann es sein, dass die VermieterInnen der regulierten Wohnungen diese nicht mehr profitabel vermieten können und sie zum Verkauf anbieten, was das Angebot an Mietwohnungen reduziert.

Andererseits führt die Regulierung, die nur einen Teil der Wohnungen und Häuser betrifft, zu einem zweigeteilten Markt: auf der einen Seite ein regulierter Markt mit niedrigen Mieten, in dem die MieterInnen ihre Wohnungen nicht aufgeben und in den Wohnungssuchende vergeblich versuchen einzutreten; auf der anderen ein freier Markt mit sehr hohen Mieten, die sich nur wenige leisten können. Auf genau diese Wirkung hatte auch zuletzt der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein die Politiker des Kölner Stadtrates hingewiesen, die für das Severinsviertel eine neue Erhaltungssatzung beschließen möchten.

In einer solchen Konstellation müssten sich viele Menschen trotz hoher Kosten Wohneigentum zulegen, da sie praktisch keine andere Wahl hätten, folgert das Institut. Als Beispiel führt die Studie Schweden an, wo die Wohneigentumsquote aufgrund erheblicher Regulierungen nun rund 62 Prozent beträgt. In den skandinavischen Ländern wurden Mietpreise in der Vergangenheit intensiv reguliert und sind es vergleichsweise immer noch. Auch in Norwegen leben 78 Prozent der Menschen in einer Immobilie im Eigenbesitz.

In Deutschland ist die Wohneigentumsquote mit 46 Prozent vergleichsweise niedrig. Dabei ist die Deckelung von Mieten bei uns nicht neu. Die Intensität der Mietpreiskontrolle war hierzulande in den 1940er- bis Anfang der 1960er-Jahre sehr hoch – dementsprechend war eine starke Steigerung der Wohneigentumsquote zu beobachten. Seitdem ist die Regulierungsintensität trotz Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 deutlich zurückgegangen.

Neuerliche Maßnahmen wie der Mietendeckel würden die Regulierungsintensität wieder ansteigen lassen und zu einem anderen Gleichgewicht zwischen Miet- und Eigentumswohnungen führen, so das DIW. „Wichtig bei der Ausgestaltung neuer Regulierungsmaßnahmen ist, dass die Politik die Interessen aller Parteien, also auch der Investoren und Vermieter, im Blick hat, damit das Angebot an Wohnraum nicht zu sehr schrumpft“, folgert daher der Studienautor.

Für den Kölner Haus- und Grundbesitzerverein ist diese Studie nun der letzte Weckruf an die Politik. Er fordert, allseits bekannte und erwiesene Tatsachen nicht weiterhin zu ignorieren und untaugliche Regulierungsinstrumente zu verwerfen. Sonst laufe die Politik Gefahr, den Mietwohnungsmarkt vollkommen zu destabilisieren und zu schädigen. Es könne nicht im Sinne der Regierenden sein, aus populistischen Gründen Aktionen zu initiieren, bei denen es am Ende nur Verlierer gäbe.