Die Wohnungspolitik ist auf dem falschen Weg

24.09.2019

Michael Voigtländer

Die Wohnungsnot in den Großstädten nimmt weiter zu. Die Öffentlichkeit sucht nach Schuldigen – und richtet ihre Wut gegen Vermieter. Das hilft niemandem.

Egal ob in Berlin, München oder Köln: Wer eine neue Wohnung sucht, ist nicht zu beneiden. Das Angebot ist knapp, die Mieten deutlich höher als noch vor fünf Jahren. Der Wohnungsmarkt ist deshalb Thema in vielen Diskussionen, und die Öffentlichkeit sucht dabei Schuldige. Besonders im Visier sind derzeit die Vermieter, die vermeintlich allzu gierig die Mieten immer weiter steigern und damit die Mieter in Nöte bringen. Vor diesem Hintergrund werden immer neue Eingriffe in den Markt diskutiert. Aktueller Höhepunkt: In Berlin fordert eine Bürgerinitiative sogar die Enteignung ganzer Wohnungsgesellschaften, darüber hinaus wird auch ein Mietenstopp für ganz Berlin gefordert. Und auch in NRW wird mit solchen Ideen gespielt.

Daher lohnt es sich, die Entwicklung genauer zu betrachten. Noch in den 2000er Jahren war die Dynamik eine andere, die Mieten stagnierten in den meisten Großstädten. Damals kämpften die Städte mit hoher Arbeitslosigkeit und fallenden Einwohnerzahlen. Das hat sich komplett gedreht: So ist Köln allein seit 2013 um 50.000 Einwohner auf nun knapp 1,090 Millionen Einwohner gewachsen.

Aus drei wesentlichen Gründen zieht es Menschen in die Großstädte: Arbeitsplätze, Bildung und Infrastruktur. Wer in der Stadt lebt, braucht oft kein Auto mehr, weil der ÖPNV gut ausgebaut ist. Städter müssen sich auch keine Sorgen um schnelles Internet machen, auch Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und die öffentliche Verwaltung sind nah. In vielen ländlichen Regionen sieht das ganz anders aus. Hinzu kommt das Bildungsangebot: Die Zahl der Studierenden wächst ständig, heute studieren rund drei Prozent der Bevölkerung – Mitte der 2000er Jahre waren es nur 2,2 Prozent. Universitäten und Hochschulen finden sich vor allem in den Großstädten. Nicht zuletzt ist es der Arbeitsmarkt, der die Menschen anzieht. In den Großstädten entstehen überproportional viele gut bezahlte Arbeitsplätze, insbesondere für Akademiker. Wissensorientierte Unternehmen und spezialisierte Dienstleister werden immer wichtiger, der beste Ort, um viele kreative Köpfe zusammenzubringen, ist die Stadt. Daher wandeln sich die Städte immer mehr zum Wirtschaftsmotor, was eben nicht nur Fachkräfte aus dem Inland, sondern auch dem Ausland anzieht.

Auf der anderen Seite wird zu wenig gebaut. Gerade in Köln wurden nach unserer jüngsten Untersuchung gerade einmal 46 Prozent des benötigten Wohnungsbaus im Zeitraum 2016 bis 2018 realisiert. Das geringe Angebot trifft damit auf eine zunehmende Zahl an Menschen, die eine Wohnung suchen und nicht fündig werden, obwohl sie sich auch höhere Mieten leisten könnten. Wie in jedem Markt resultiert aus dem geringen Angebot ein steigender Preis, also höhere Mieten. Hieraus lässt sich unmittelbar schlussfolgern, was zu tun ist: Die Politik muss den Wohnungsbau stärken und ländliche sowie bislang strukturschwache Regionen attraktiver machen.

Es reicht dabei nicht, die Städte einfach nachzuverdichten: Vielmehr sind ganz neue Stadtviertel nötig. Dabei sollten nicht die Fehler der Vergangenheit begangen werden: Es gilt, durchmischte Stadtviertel zu entwickeln, die vielfältige Wohnformen, Gewerbe und Infrastruktur vereinen. Ein solches Vorzeigeprojekt gibt es bereits in Wien mit der Seestadt Aspern – in Deutschland sind solche Großprojekte dagegen bislang Mangelware.

Daneben ist es essenziell, das Umland zu stärken. Die Städte üben zwar eine erhebliche Sogkraft aus, allerdings verlassen viele Menschen ländliche Regionen, weil sie keine Perspektiven mehr sehen. Hier gilt es, die Hochschulen vor Ort zu stärken, aber auch insgesamt die Infrastruktur zu verbessern. Orte mit schneller und häufiger Bahnanbindung an Großstädte gewinnen erfahrungsgemäß wieder Bevölkerung. Zwar werden Unternehmen auch zukünftig Großstädte als Standorte bevorzugen, allerdings können sich für Arbeitnehmer viele Standortalternativen finden. Gerade die Eifel bietet hier noch große Potenziale.

Vor diesem Hintergrund lohnt es sich, die Ideen zu prüfen, die in den vergangenen Monaten aufgekommen sind. Die Berliner SPD schlägt beispielsweise einen Mietendeckel vor: Er soll dazu dienen, die Mieten faktisch einzufrieren. Das würde dazu führen, dass ländliche Regionen noch weniger konkurrieren können, noch mehr Menschen würden versuchen, eine Wohnung in der Stadt zu bekommen. Es würden damit im Ergebnis noch mehr Wohnungen fehlen. Hinzu kommt: Internationalen Erfahrungen zeigen, dass die Vermieter auf solche starken Regulierungen reagieren. Viele würden Wohnungen an Selbstnutzer verkaufen, da im Eigenheimbereich keine Preisbeschränkungen gelten. In Spanien und Großbritannien haben solche Regulierungen in den 1970er und 1980er Jahre zu einem starken Anstieg der Wohneigentumsquote geführt. Damit würde für alle, die keinen Kredit bekommen und sich den Kauf nicht leisten können, der Zugang zu Wohnraum noch schwieriger.

Noch schlimmer ist der Vorschlag, Wohnungskonzerne zu enteignen. Dadurch würde keine einzige zusätzliche Wohnung entstehen. Zwar könnten sich die betroffenen Mieter darüber freuen, dass ihre Miete weniger stark steigt – davon würden aber auch zahlreiche Mieter profitieren, die eigentlich keiner Unterstützung bedürfen, weil sie ohnehin gut verdienen. Vor allem aber ist das Signal an Investoren nicht zu unterschätzen: Wer will noch in einer Stadt bauen, die Investoren enteignet?

Höchste Priorität muss die Vergrößerung des Wohnangebots haben: entweder durch eine bessere Vernetzung mit dem Umland oder indem mehr Wohnraum in der Stadt oder am Stadtrand geschaffen wird. Das dies möglich ist, zeigt die Geschichte: Berlin ist es in den 1920er Jahren gelungen, binnen sieben Jahren 140.000 Wohnungen zu errichten und dabei Siedlungen wie den Prenzlauer Berg zu gestalten, die heute noch eine sehr hohe Attraktivität hatten. Nach dem zweiten Weltkrieg gelang es auch in Städten wie Köln oder Bonn deutlich mehr Wohnungen zu bauen als heute.  Es ist daher an der Zeit, die Chance zu nutzen, neue Visionen für unsere Städte zu entwickeln und sie an die gestiegenen Anforderungen und Bedürfnisse ihrer Einwohner anzupassen. Dies wird aber nur dann gelingen, wenn Bürger, Wirtschaft und Politik an einem Strang ziehen und ideologische Grabenkämpfe überwunden werden.

Von Michael Voigtländer, leitender Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln