Die mangelhaft zurückgegebene Mietsache

14.10.2019

* Rechtsanwalt Paul M. Kiss

Zurückgelassene Gegenstände, Einrichtungen, Umbauten und Schäden der Mietsache – der Rückgabezustand der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses birgt ein sehr großes Konfliktpotential. Fragen zu Rückbaupflichten, Schönheitsreparaturen und Mängelbeseitigungen lassen daher selbst zwischen Mietern und Vermietern, die stets ein harmonisches Verhältnis gepflegt haben, oft die Fronten verhärten. Ob die Mietsache vertragsgemäß zurückgegeben worden ist oder nicht, entscheidet auch darüber, welche Ansprüche der Vermieter seinem ehemaligen Mieter gegenüber geltend machen kann. Wird die Mietsache zum Ende des Mietvertrages nicht (vertragsgerecht) zurückgegeben, können dem Vermieter sog. Nutzungsentschädigungsansprüche zustehen. Darüber hinaus kommen auch Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache Betracht. Mit der Geltendmachung vorgenannter Schadensersatzansprüche sollte der Vermieter allerdings nicht zu lange zuwarten: Das Gesetz sieht hierfür eine kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten vor, die mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt.

Umfang der Räumungspflicht

Der Mieter muss die Mietsache grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben, in der sie sich bei Übergabe zum Begin der Mietzeit befand. Grundsätzlich ausgenommen hiervon sind Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den sog. vertragsgemäßen Gebrauch (infolge üblicher Abnutzung) eingetreten sind. Durch abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag kann dieser Grundsatz – jedenfalls im gewerblichen Mietrecht modifiziert werden. Die Rückgabe im ursprünglichen Zustand bedeutet, dass der Mieter die von ihm eingebrachten/eingebauten Sachen entfernen, Einrichtungen beseitigen, Schäden beheben und Umbauten rückgängig machen muss. Was viele nicht wissen: Die Pflicht zur Beseitigung von Einrichtungen bzw. zum Rückbau von Umbauten besteht grundsätzlich auch dann, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters eingebracht bzw. erfolgt sind.

Nicht- oder Schlechterfüllung der Rückgabepflicht?

Die Nichterfüllung dieser Mieterpflichten am Ende der Mietzeit kann im Extremfall sogar dazu führen, dass das Mietobjekt trotz körperlicher Rückgabe der Räume an den Vermieter nicht als zurückgegeben anzusehen ist, weil umfängliche Rückbaumaßnahmen nicht durchgeführt wurden. Die Nichterfüllung des Rückgabeanspruches des Vermieters kann also dazu führen, dass das Mietobjekt dem Vermieter gegen dessen Willen vorenthalten wird, was zu einem gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (Vorenthaltungsentschädigung) des Vermieters als „Mietzinsersatz“ führt, § 546a BGB. Der Mieter schuldet dann als Mindestentschädigung die vereinbarte Miete oder – wenn diese höher ist – sogar die marktübliche Miete. Doch nicht jeder Verstoß des Mieters im Rahmen der Rückgabe des Mietobjekts führt dazu, dass von einer „Vorenthaltung“ (=Nichterfüllung der Rückgabepflicht) ausgegangen werden kann.
Eine solche liegt in der Regel nur dann vor, wenn der Mieter dem Vermieter den Besitz zum geschuldeten Zeitpunkt nicht vollständig verschafft hat oder trotz Besitzverschaffung die von ihm eingebrachten Gegenstände und Einrichtungen in erheblichem Umfang nicht entfernt oder Um-/Einbauten in erheblichem Umfang nicht zurückgebaut hat. Abzugrenzen hiervon ist die „bloße“ Schlechterfüllung der Räumungspflicht. Diese Abgrenzung ist von großer Wichtigkeit, denn die „bloße“ Schlechterfüllung – anders als die Nichterfüllung der Räumungspflicht – keine Vorenthaltung der Mietsache darstellt, das Mietobjekt – wenn auch mangelhaft – aber jedenfalls als zurückgegeben gilt und dem Vermieter gerade nicht „vorenthalten“ wird. Diese Abgrenzung hat nicht zuletzt auch Auswirkungen auf den Lauf der Verjährungsfrist, da die kurze Verjährungsfrist (sechs Monate) erst und nur ab Rückgabe zu laufen beginnt, nicht aber, wenn das Mietobjekt dem Vermieter im Sinne von § 546a BGB vorenthalten wird.

Was bedeutet Räumung bzw. Rückgabe der Mietsache?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird hierfür zunächst einmal eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters vorausgesetzt, also eine körperliche Übergabe im Sinne einer Besitzeinräumung an den Vermieter. Erst hierdurch wird der Vermieter nämlich in die Lage versetzt, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen seines Mietobjekts zu machen. Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dass der Vermieter lediglich die Möglichkeit erhält, während des Besitzes des Mieters die Mieträume zu besichtigen, genügt also in der Regel noch nicht.
Doch wie sieht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzugeben, dieser die Rücknahme aber ablehnt? Beginnt dann der Lauf der kurzen Verjährungsfrist, weil sich der Vermieter im „Annahmeverzug“ befindet? Dies ist bei den Rechtsgelehrten streitig: Teils wird vertreten, dass die Verjährungsfrist bereits dann ausgelöst wird, wenn der Mieter die „erfüllungstaugliche“, also ordnungsgemäße Rückgabe der geräumten Mietsache anbietet. Nach anderer Auffassung kann nur die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter den Lauf der Verjährungsfrist auslösen. Schließlich wird vertreten, dass es der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter gleichstehe, wenn der Vermieter sich selbst die Möglichkeit nimmt, den Besitz an der Mietsache zurückzuerhalten, etwa weil er das Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist.

Urteil des BGH vom 27.02.2019 (Az.: XII ZR 63/18)

In seiner Entscheidung vom 27.02.2019 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) Gelegenheit, einen ähnlich gelagerten Sachverhalt zu beurteilen. Folgender Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde:
Mieter und Vermieter stritten über die Verjährung von Schadenersatzansprüchen wegen Nicht- oder Schlechterfüllung der Pflicht zur Rückgabe einer Mietsache. Mietvertraglich hatten sie vereinbart, dass der Mieter die Pflicht hatte, von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen. Im Oktober 2012 räumte der beklagte Mieter das Objekt, ohne die von ihm vorgenommenen Einbauten zurückzubauen. Der Vermieter lehnte zunächst die Rücknahme des Objekts ab. Mit Anwaltsschreiben vom 9. November 2012 erklärte der Mieteranwalt gegenüber dem Vermieter: „Namens und in Vollmacht meiner Mandantin biete ich Ihnen hiermit die Rückgabe der Mieträume ab sofort an und schlage einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Dieser sollte auch der Abstimmung der insbesondere gemäß § 16 des Mietvertrags denkbaren Interessenlagen (beispielsweise der Übergabe der von meiner Mandantin installierten Zentralschließanlage) dienen". Die Rückgabe des Objekts erfolgte sodann erst am 8. Februar 2013. In der Folgezeit forderte der Vermieter seinen ehemaligen Mieter zu Mängelbeseitigungsarbeiten auf, die dieser im Juni 2013 endgültig ablehnte. Der Vermieter klagte auf Schadensersatz in Höhe von rund 100.000,00 € wegen Mängeln der Mietsache. Der Mieter berief sich auf Verjährung. Er vertrat die Ansicht, der Vermieter habe sich aufgrund des Schreibens vom 9. November 2012, mit dem „die Rückgabe der Mieträume ab sofort“ angeboten wurde, seit dem darauffolgenden Tag im Annahmeverzug befunden. Dies habe den Lauf der Verjährungsfrist ausgelöst. Darauf, ob die Mietsache am 10. November 2012 bereits vollständig geräumt war, komme es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht an.

Keine Verjährung trotz Annahmeverzugs

Die Verjährungseinrede des Mieters blieb ohne Erfolg. Die sechsmonatige Verjährungsfrist begann lt. BGH nicht bereits mit dem Schreiben vom 9. November 2012, sondern erst mit der endgültigen Rückgabe des Objektes am 8. Februar 2013. Auf die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen (siehe oben) kam es dem BGH aus zwei Gründen nicht an: Zum einen habe der Mieter in seinem Schreiben keine „vorbehaltlose“ Rückgabe der Mietsache mit vollständiger Besitzaufgabe angeboten. Zum anderen war dem Mieterschreiben lt. BGH nicht zu entnehmen, dass der Mieter die Sachherrschaft über das Objekt bereits vor der Klärung etwaiger Fragen tatsächlich vollständig und endgültig aufgeben wollte.

Folgen für die Praxis

Ob ausnahmsweise die Verjährungsfrist schon beginnen kann, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt, bleibt offen. Für den Vermieter ist Vorsicht geboten: Macht der Mieter ein eindeutiges „Rückgabeangebot“ mit klarer und unzweideutiger Ankündigung einer Besitzaufgabe durch ihn (z.B. das Angebot zur Schlüsselrückgabe), kann der Vermieter durchaus in Annahmeverzug geraten und dies die Verjährungsfrist in Lauf setzen. Vermieter sollten deshalb sicherheitshalber immer vom frühestmöglichen Zeitpunkt des Fristbeginns ausgehen und die verjährungshemmende Maßnahmen einleiten. Im Zweifel sollte hierzu anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.02.2019 (Az.: XII ZR 63/18)

* Rechtsanwalt Paul M. Kiss ist Partner in der Sozietät CBH Rechtsanwälte Köln | Berlin | Hamburg | München | Stuttgart | Cottbus. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Immobilienwirtschaftsrecht, Immobilientransaktionen sowie die Gestaltung und Betreuung gewerblicher Mietverträge.