Die erfolglose Räumungsvollstreckung oder der sittenwidrig vorgeschobene Untermieter!

06.12.2019

Rechtsanwalt Paul M. Kiss*

Es ist kein seltenes Szenario: Der Mietvertrag wurde wirksam gekündigt und trotzdem macht der Mieter keinerlei Anstalten das Mietobjekt zu räumen und herauszugeben. Er hält die Kündigung – aus welchen Gründen auch immer – für unberechtigt. Nicht wenige Vermieter denken in solchen Fällen an den Austausch der Schlösser oder gar an die eigenhändige Räumung der Mietflächen. Hiervon ist jedoch, ist der Ärger auch noch so groß, dringend abzuraten: Eine Räumung durch den Vermieter im Wege der Selbsthilfe ist als verbotene Eigenmacht immer unzulässig und sogar strafbar. Im Übrigen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Was ist also zu tun? Es gibt zunächst einmal verschiedene Möglichkeiten einen Mietvertrag – auch einvernehmlich – zu beenden.

Aufhebungsvertrag

Mieter und Vermieter können einen Aufhebungsvertrag, der den Zeitpunkt von Räumung und Übergabe klar definiert, abschließen. Auch sollte der gewünschte Zustand des Mietobjekts bei Übergabe festgehalten werden. Insbesondere bei vom Mieter eingebrachten Einrichtungen und Einbauten muss eine Regelung dazu getroffen werden, ob diese im Mietobjekt verbleiben dürfen oder eine Rückbaupflicht des Mieters besteht. Zu bedenken ist aber, dass ein Aufhebungsvertrag keinen vollstreckbareren Titel darstellt, aus ihm also keine Zwangsvollstreckung (Zwangsräumung) betrieben werden kann. Allerdings erkennt der Mieter den Anspruch des Vermieters auf Überlassung des Objektes durch Abschluss des Aufhebungsvertrags an. Falls es dann nicht zur ordnungsgemäßen Räumung und Herausgabe des Mietobjekts durch den Mieter kommt, ist die Erhebung einer Räumungsklage unproblematisch möglich, braucht aber auch ihre Zeit.

Das notarielle Räumungsanerkenntnis

Der Vermieter von Gewerberäumen kann – wenn der Mieter dazu bereit ist – sogar schon bei Abschluss des Mietvertrags, den Räumungsanspruch in Form eines „Schuldanerkenntnisses“ des Mieters notariell beurkunden lassen. Hierzu muss der Mieter vor einem Notar mit einer sog. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung erklären, verpflichtet zu sein, das Objekt zu räumen. Durch die notarielle Beurkundung hält der Vermieter sofort einen vollstreckbaren Titel in den Händen. Aus diesem Titel kann er – sollte der Mieter das Objekt nicht räumen – die Zwangsräumung betreiben. Ein solches einseitiges Schuldanerkenntnis kann auch schon bei Abschluss des Mietvertrags – sozusagen als „Vorratsanerkenntnis“ – vom Mieter abgegeben werden. Ein notarielles Räumungsschuldanerkenntnis des Mieters kann auch im Zusammenhang mit einem Aufhebungsvertrag (siehe oben) abgegeben werden. Der Vermieter muss aber natürlich darauf aufpassen, dass er von dem Räumungsanerkenntnis auch wirklich nur dann Gebrauch macht, wenn der Mietvertrag tatsächlich beendet ist und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, sonst läuft er Gefahr, mit einer sog. Zwangsvollstreckungsgegenklage überzogen zu werden.

Der Regelfall ist die Räumungsklage

Ist der (Gewerbe-)Mietvertrag beendet und räumt der Mieter nicht freiwillig muss aber in der Regel Klage gegen den Mieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts erhoben werden. Mit der Räumungsklage kann der Vermieter auch weitere Ansprüche gegen den Mieter, etwa auf Mietzahlung oder Schadensersatz, geltend machen. Wenn der Mieter schon im Vorfeld ankündigt, er werde nicht räumen, kann der Vermieter die Klage auch auf künftige Räumung richten. Das aus der Räumungsklage resultierende stattgebende Urteil bildet den Räumungstitel, aus dem sodann die Räumungszwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher betrieben werden kann.

Was passiert aber, wenn der Vermieter die Räumungsklage nicht gegen alle Nutzer des Mietobjekts erhoben hat?

Die Zwangsvollstreckung kann nur gegen eine Person durchgeführt werden, die im Räumungstitel als Schuldner bezeichnet ist. Das muss der Gerichtsvollzieher prüfen. Damit wird gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich ausgewiesenen Anspruchs erfolgt, und zwar nur für und gegen die im Titel genannten Personen. Der Vermieter muss deshalb – bereits bei der Klageerhebung – beachten, dass er die Räumungsklage gegen sämtliche (!!!) Mieter und auch etwaige Untermieter erstreckt. Gegen einen Untermieter kann unter keinen Umständen eine Räumungsvollstreckung durchgeführt werden, wenn nur ein Räumungstitel gegen den Hauptmieter existiert. Dieser Umstand hat bereits so manchen Mieter auf die „clevere Idee“ gebracht, die Zwangsräumung durch eine kurzfristige Untervermietung an einen nicht im Vollstreckungstitel genannten Dritten abzuwenden. Mit einem derartigen Vorgehen hatte sich das Oberlandesgericht (OLG) München in seinem Urteil vom 02.05.2019 – 32 U 1436/18 zu befassen. Folgender Sachverhalt lag zugrunde:

Der „vorgeschobene Untermieter“

Der Vermieter hatte der Mieterin, einer GmbH (nachfolgend: Mieter-GmbH), in 2014 aus wichtigem Grund gekündigt und Räumungsklage gegen sie erhoben. Im September 2016 wurde die Mieter-GmbH zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verurteilt. Obwohl die Vermieterin damit einen Vollstreckungstitel gegen die Mieter-GmbH erlangt hatte, konnte eine Zwangsräumung Anfang September 2017 nicht erfolgen: Zwei Monate vor der angekündigten Zwangsräumung hatte die Mieter-GmbH das Mietobjekt nämlich an eine Aktiengesellschaft (im Folgenden: U-AG) untervermietet, bei der der Geschäftsführer der Mieter-GmbH Aufsichtsrat war. Erst in einem weiteren Verfahren konnte sich der Vermieter auch einen Titel gegen die U-AG erstreiten, wodurch die Zwangsräumung erst im Dezember 2017 erfolgen konnte. Der Vermieter, der von dem Vorgehen der Mieter-GmbH nichts ahnte, hatte die Mieteinheiten bereits zum 15. September 2017 weitervermietet, konnte diese seinem neuen Mieter aber aufgrund der gescheiterten Zwangsräumung nicht übergeben. Der Vermieter verklagte hieraufhin nicht nur die Mieter-GmbH, sondern auch deren Geschäftsführer auf Schadensersatz in Höhe der dadurch entgangenen Mieten. Da über das Vermögen der beklagten Mieter-GmbH zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, ging es im Urteil nur noch um die Ansprüche gegen den Geschäftsführer.

Das OLG München kannte keine Gnade und verurteilte den Geschäftsführer der Mieter-GmbH zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 135.000 Euro. Für das Verhalten des Geschäftsführers fand es deutliche Worte:
Im Abschluss des Untermietvertrages liege eine sittenwidrige Schadenszufügung zulasten des Vermieters, da die Untervermietung nur den Zweck verfolgte, die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil zu verhindern. Die Untervermietung an die U-AG sei kein formal legales Verhalten der Mieterin mehr. Vielmehr habe die Mieterin ihre formale Stellung als Besitzerin der Mietsache missbraucht, um die rechtmäßige Ausübung der vom Vermieter im Räumungsprozess erworbenen Rechtsposition zu verhindern. Die Mieterin habe die Räumung wissentlich torpediert und dadurch den Vermieter vorsätzlich geschädigt. Der Geschäftsführer der Mieter-GmbH hafte in diesem Fall auch ausnahmsweise persönlich. Gleichzeitig sei auch eine persönliche deliktische Haftung des Geschäftsführers gegeben. Durch die Untervermietung wurde der Vermieter an der Räumung verhindert und dadurch in seinem Eigentum gestört.

Folgen für die Praxis

Mit seiner Entscheidung hat das OLG München den Versuchen von gekündigten Mietern, eine Räumung durch Untervermietung an Dritte zu verhindern, einen deutlichen Riegel vorgeschoben. Auch die zu befürchtende persönliche Haftung des Geschäftsführers wird diesen schnell von etwaigen Manövern, die Räumung zu verhindern, Abstand nehmen lassen. Vermeintlich kluge Schachzüge können, wie die Entscheidung des OLG München zeigt, in letzter Konsequenz nicht nur zu erheblichen Schäden für das Unternehmen, sondern auch zur persönlichen Existenzbedrohung führen. Vermieter können die Risiken der Räumungsverweigerung zumindest im Hinblick auf ihren direkten Mieter dadurch verringern, dass sie sich bei Übergabe der Mietsache eine notarielle Räumungsunterwerfungserklärung aushändigen lassen. Auch diese wirkt – ebenso wie das Urteil gegen den Mieter – jedoch nicht automatisch gegen etwaige Untermieter.

 

* Der Autor ist Partner in der Sozietät CBH Rechtsanwälte Köln | Berlin | Hamburg | München | Stuttgart | Cottbus. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Immobilienwirtschaftsrecht, Immobilientransaktionen sowie die Gestaltung und Betreuung gewerblicher Mietverträge.