Der Nachbar baut! Was nun?

06.05.2019

Rechtsanwalt Gerhard Seelhorst*

Insbesondere in Zeiten umfänglicher Bautätigkeiten werden Eigentümer immer wieder mit dem Problem konfrontiert, dass auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten durchgeführt werden und die Mieter unter Minderung der Miete dieses als Mangel rügen. Ist eine Minderung berechtigt? Kann der Eigentümer Schadenersatz von seinem bauenden Nachbarn verlangen?

Sachverhalt

In der Regel stehen dem Eigentümer keine Möglichkeiten zu, eine Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück zu verhindern. Insbesondere beim Abriss bestehender Objekte und vollständigen Neubauten kommt es hierbei zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz. Der Nachbar ist in der Regel nach öffentlichen Vorschriften und einer Baugenehmigung berechtigt das Bauvorhaben durchzuführen. Der betroffene Mieter auf dem von den Immissionen betroffenen Grundstück erleidet eine Wohnwertreduzierung und mindert die Miete, obwohl der betroffene Eigentümer (Vermieter) keinerlei Einflussnahmemöglichkeiten auf die Bautätigkeit des Nachbarn hat.

Rechtslage

Gemäß § 536 I BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Nach der Rechtsprechung bestimmt sich der vertraglich geschuldete Zustand in erster Linie nach der Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien, wobei diese auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden kann. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken. Sollten die Vertragsparteien zur Beschaffenheit der Mietsache keine Vereinbarungen getroffen haben, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt (ständige Rechtsprechung BGH, vergleiche z.B. BGH, Urt. v. 19.12.2012 - Az. VIII ZR 152/12).

§ 906 Abs. 2 BGB sieht vor, dass ein Eigentümer eine wesentliche Beeinträchtigung durch Immissionen vom Nachbargrundstück nicht verhindern kann, sofern sie durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt werden und durch den Nachbarn nicht durch Maßnahmen verhindert werden können, die diesem wirtschaftlich zumutbar sind. Soweit eine entsprechende Duldungspflicht besteht sieht die Vorschrift darüber hinaus vor, dass der beeinträchtigende Nachbar dann einen angemessenen Ausgleich in Geld zu leisten hat, wenn die Einwirkung vom Nachbargrundstück die ortsübliche Benutzung des Grundstücks des duldungspflichtigen Eigentumes über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

Grundsätzlich besteht damit gegen den störenden Nachbarn nur dann ein Anspruch, wenn er in außergewöhnlichem Maß durch besondere Umstände, die über eine gewöhnliche Bautätigkeit unter Beachtung gebotene Immissionsreduzierungen hinausgehen, z.B. durch eine lange Dauer der Bautätigkeit oder unzumutbare und nicht notwendige Geräuschentwicklungen, die Nutzungsmöglichkeiten auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt.

Rechtsprechung

Der BGH verknüpft, auch wenn die Vorschrift des §§ 906 im Mietrecht nicht unmittelbar Anwendung findet, die Möglichkeit vom störenden Nachbarn Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB zu verlangen, mit dem Eintritt einer Minderung durch die Bautätigkeit gestörter Miete.

Bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen, begründen nachträglich erhöhte Geräuschemissionen (z.B. durch Bautätigkeiten) grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - Az. VIII ZR 197/14).
Hieraus kann als Regel der Rückschluss gezogen werden, dass eine Minderung regelmäßig nur dann begründet ist, wenn der Vermieter gegen den störenden Nachbarn seinerseits einen entsprechenden Ausgleichsanspruch gemäß § 906 BGB hat.

Fazit

Trotz dieser Rechtsprechung, die den Schaden für den Vermieter von durch außen einwirkende Beeinträchtigungen durchaus reduziert, besteht die Möglichkeit für den Vermieter bei Mietvertragsabschluss potentielle Risiken durch Lärmbeeinträchtigungen ausdrücklich durch eine Vereinbarung im Mietvertrag zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung zu machen. Hiervon sollte bei Mietvertragsabschluss Gebrauch gemacht werden.

 

* Rechtsanwalt Gerhard Seelhorst ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner in der Rechtsanwaltssozietät Knabben, Schmitz und Seelhorst, Köln (www.knabben-partner.de) sowie Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V.. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Wohnraummiet- und das Wohnungseigentumsrecht.