Der einsame Mieter

25.02.2019

Rechtsanwalt Manfred Schmitz*

Was tun, wenn die Erben des in der Mietwohnung verstorbenen Mieters unbekannt sind?

Wenn alleinlebende Mieter in ihrer Wohnung versterben, wird das Mietverhältnis mit deren Erben fortgesetzt; § 564 S. 1 BGB. In diesem Fall sind sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters sowie davon Kenntnis erlangt haben, dass das Mietverhältnis nicht mit anderen Personen gemäß §§ 563 und 563a BGB fortgesetzt wird.

Wie soll sich aber ein Vermieter verhalten, wenn er den oder die Erben des verstorbenen Mieters nicht kennt?

„Kalte“ Räumung?

Soll er die Sache etwa kurzerhand selbst „erledigen“, indem er die Wohnung selbst räumt - sogenannte „kalte“ Räumung? - Dies ist nicht nur rechtswidrig, sondern kann auch teuer werden. Denn, so der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09):

„Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet… .  
Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels … in Besitz nimmt, … muss auf Grund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zu Grunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind… .“

Alternative: Nachlasspflegschaft gemäß § 1961 BGB

Gemäß § 1961 BGB hat das Nachlassgericht – zwingend (Oberlandesgericht [OLG] Hamm, Beschluss vom 22.06.2010 – 15 W 308/10) – einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn der Erbe unbekannt ist und wenn die Bestellung vom Berechtigten zur gerichtlichen Geltendmachung eines gegen den Nachlass gerichteten Anspruchs beantragt wird.
Entgegen seinem Wortlaut ist § 1961 BGB auch dann anwendbar, wenn der Berechtigte seinen Anspruch zunächst außergerichtlich gegen den Nachlass geltend machen will. „Anspruch“ sind hierbei nicht nur Zahlungsansprüche des Vermieters, sondern nach einer Entscheidung des OLG Köln vom 10.12.2010 (2 Wx 198/10) auch dessen Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses und der hieraus folgende Räumungsanspruch.

Zu beachten ist, dass sich die Kündigung und der Räumungsanspruch nicht gegen den Nachlasspfleger selbst, sondern gegen die unbekannten Erben des Mieters, vertreten durch den Nachlasspfleger richten.

In aller Regel ist derjenige, der eine gerichtliche Maßnahme beantragt, also der Antragsteller (Gerichts-)kosten- und vorschusspflichtig. Bei der Beantragung der Nachlasspflegschaft ist dies indes nicht der Fall. Gemäß § 24 Nr. 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes sind nämlich Kostenschuldner die unbekannten Erben.  Dies gilt nach einer Entscheidung des Kammergerichts [KG] Berlin (Beschluss vom 02.08.2017 – 19 W 102/17) auch dann, wenn der Mieter vermögenslos war. Dementsprechend hat das KG Berlin im vorgenannten Beschluss entschieden, dass gemäß § 1961 BGB bei unbekannten Erben eines verstorbenen Wohnraummieters durch das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sofern der Vermieter dies beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen, wobei der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war bzw. der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, dem nicht entgegen steht.

Allerdings besteht für den Vermieter keine Hoffnung, die eigentliche Räumung der Wohnung auf Staatskosten vornehmen zu können. Diese Kosten fallen vielmehr, sofern der verstorbene Mieter tatsächlich vermögenslos war, dem Vermieter selbst zur Last (KG Berlin, Beschluss vom 02.08.2017 und OLG München, Beschluss vom 20.03.2012 – 31 Wx 81/12).

Zusammenfassung

Gemäß § 1961 BGB hat das Nachlassgericht zwingend eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, wenn die Erben des verstorbenen Mieters unbekannt sind und der Vermieter das Mietverhältnis kündigen will, und er die Räumung der Wohnung beansprucht.

Von einer „kalten“ Räumung der Wohnung des verstorbenen Mieters durch den Vermieter ist wegen der damit verbundenen Haftungsrisiken abzuraten. Gegebenenfalls erteilt aber der Nachlasspfleger dem Vermieter die Erlaubnis, die Wohnung selbst kostengünstig zu räumen.

 

*Rechtsanwalt Manfred Schmitz ist Fachanwalt für Erbrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Partner in der Rechtsanwaltssozietät Knabben, Schmitz, Seelhorst & Partner, Köln (www.knabben-partner.de) sowie Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V.
Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Erbrecht, das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht.