Berücksichtigung eines Möblierungszuschlags bei Ermittlung der ortsüblichen Miete

20.11.2018

Steuerberater Dipl.-BW Uwe Demel*

Vorsicht bei möblierter Wohnung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 6. Februar 2018 (IX R 14/17) entschieden, dass für Zwecke der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete zur Prüfung des Werbungskostenabzugs bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen, ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen sei, sofern sich dieser aus dem örtlichen Mietspiegel oder den Mietmarktverhältnissen vor Ort ermitteln lässt.

Die Rechtslage

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich steuerwirksam zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber hält jedoch gewisse Missbrauchsklauseln vor, aus denen gegebenenfalls eine Verringerung der steuerwirksam anzuerkennenden Werbungskosten resultieren kann.

Zu diesem Zweck stellt der Gesetzgeber einen Vergleich zwischen der tatsächlich vereinbarten Miete und der ortsüblichen Marktmiete an. In der bis einschließlich 2011 geltenden Gesetzesfassung konnte sich eine anteilige Kürzung der Werbungskosten ergeben, wenn die vereinbarte Miete 56 % der ortsüblichen Miete unterschritt. Lag der Mietzins wiederum zwischen 56 % bis 75 % der ortsüblichen Marktmiete, war ein vollumfänglicher Werbungskostenabzug nur dann zu gewähren, falls eine positive Überschussprognose beigebracht werden konnte. Anderenfalls kam auch in diesem Fall lediglich eine anteilige Berücksichtigung der Werbungskosten in Betracht.

Ab dem Jahr 2012 wurde das Gesetz neugefasst. Die Erstellung einer Überschussprognose ist seitdem nicht mehr notwendig. Zu prüfen ist, ob die vereinbarte Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ist dies der Fall, sind die Werbungskosten vollumfänglich abzugsfähig. Sofern die prozentuale Grenze unterschritten wird, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen, wobei auch hier nur die Werbungskosten abzugsfähig sind, die auf den entgeltlichen Teil entfallen.

Der Sachverhalt

Die Kläger haben ihrem Sohn in den Streitjahren 2006 - 2010 eine teilmöblierte Wohnung vermietet. In der Wohnung befanden sich eine Einbauküche, eine Waschmaschine und ein Trockner, die dem Sohn überlassen wurden.

Die Eltern machten in ihrer Einkommensteuererklärung den ungekürzten Werbungskostenabzug geltend. Küche, Waschmaschine und Trockner wurden zwar anhand des lokal vorhandenen Punktesystem des Mietspiegels berücksichtigt, jedoch unterließen es die Kläger, die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund der mitvermieteten Bestandteile zu erhöhen.

Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten für die Jahre 2006 bis 2010 zunächst an. Jedoch wurden später Änderungsbescheide erlassen, nach denen die Werbungskosten nur noch anteilig anerkannt wurden. Das Finanzamt ging nämlich von einer verbilligten Vermietung aus, weil die ortsübliche Vergleichsmiete unter Einbeziehung eines Möblierungszuschlags zu bestimmen sei.

Daraufhin erhoben die Eltern Klage vor dem Finanzgericht (FG) Düsseldorf mit der Begründung, dass die Grenze von 75 % in allen Mietjahren überschritten wurde. Die Klage hatte überwiegend keinen Erfolg (Urteil vom 3. November 2016, 11 K 3115/14 E). Laut FG sei für die Einrichtung ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Dieser errechne sich laut FG aus der monatlichen Absetzung für Abnutzung (AfA) zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 %. In der Folge wurde Revision vor dem BFH eingelegt.

Die Entscheidungsgründe

Der BFH sah die Revision als begründet an. Für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen sei grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, weil aus der Möblierung ein gesteigerter Nutzungswert der Wohnung entstehe und der Mieter Kosten für die Einrichtung der Wohnung spare. Der örtliche Mietspiegel könne zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Miete herangezogen werden. Dieser beziehe sich allerdings zumeist lediglich auf unmöblierte Wohnungen. Möblierungszuschläge dürften jedoch nur dann hinzugezogen werden, wenn sie sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ableiten ließen.
Könne hingegen kein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassene Möblierung einer Wohnung festgestellt werden, sei auch kein Möblierungszuschlag anzusetzen. Der Zuschlag könne insbesondere auch nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % abgeleitet werden.

Was ist zu tun?

Um einen vollständigen Werbungskostenabzug zu gewährleisten, sollte bei der Vermietung von möblierten oder teilmöblierten Immobilien stets auch ein Augenmerk auf den örtlichen Mietspiegel/Mietmarkt gelegt werden. Sofern vorhandene Möblierung dort Erwähnung findet, ist gegebenenfalls ein entsprechender Möblierungszuschlag zwecks Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.
 

*Der Verfasser ist Partner bei der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Köln und Leiter des Immobilienbereichs für den Bereich Steuern.
Zu seinen Schwerpunkten zählt die steuerliche Beratung von Mandanten aus dem Immobilien- und Bausektor und Familienunternehmen.