Bauliche Defizite am Gemeinschaftseigentum

26.11.2018

Rechtsanwalt Paul M. Kiss*

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.2018 (Az. V ZR 203/17)

Nicht selten führt die Frage nach der Instandsetzungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums  innerhalb von Wohnungs- bzw. Teileigentumsgemeinschaften zum Streit, da bauliche Defizite einzelne Eigentümer zum Teil erheblich beeinträchtigen, andere Eigentümer in ihrer Nutzungsmöglichkeit hingegen wenig bis gar nicht einschränken. Letztere sehen daher meist keine Veranlassung, eine kostenträchtige Instandsetzungsmaßnahme durchführen zu lassen.

Bei kleineren baulichen Mängeln, deren Beseitigung für die Gewährleistung der weiteren Nutzungsmöglichkeit nicht zwingend erforderlich ist, wird der jeweilige Antragssteller die Mehrheitsentscheidung der übrigen Eigentümer regelmäßig – wenn auch nur ungerne – akzeptieren müssen. Wie sieht die Rechtslage jedoch aus, wenn das Gemeinschaftseigentum derart gravierende bauliche Mängel aufweist, dass die zweckgemäße Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigt oder gar ganz ausgeschlossen wird? In derartigen Fällen stellt sich die Frage, ob einzelne Wohnungseigentümer trotz eines ablehnenden Mehrheitsbeschlusses einen Anspruch auf die sofortige Instandsetzung etwaiger baulicher Mängel am Gemeinschaftseigentum haben und diesen zur Not auch gerichtlich durchsetzen können.

Anspruch auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums rotz die Instandsetzung ablehnenden Mehrheitsbeschlusses?

Der Bundesgerichtshof hat sich mit dieser Problematik in seiner Entscheidung vom 04.05.2018 (Az. V ZR 203/17) beschäftigt. Im Einzelnen ging es dabei um die Frage, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentumes instandgesetzt werden müssen, obwohl die Anträge einzelner Eigentümer auf Durchführung einer Instandsetzung mit Mehrheitsbeschluss abgelehnt wurden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Ein im Jahr 1890 errichtetes Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Parteien des zugrundeliegenden Rechtsstreits bildeten eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Kläger waren die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befanden. In der Teilungserklärung wurden die Teileigentumseinheiten als „Laden“ bzw. „Büro“ deklariert und seinerzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Da die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufwiesen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Jahren 2010 und 2011 ein Gutachten eines Ingenieurbüros sowie ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten kamen zu dem Ergebnis, dass Ursache der Schäden eine fehlende außenseitigen Sockelabdichtung, eine fehlenden Horizontalsperre sowie im Mauerwerk eingelagerte Salze waren. Im Rahmen der darauf folgenden Eigentümerversammlung beantragten die Kläger, die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen und entsprechend der eingeholten Gutachten eine Horizontalsperre einzubringen sowie eine Vertikalsperre auf den Außenwänden aufzubringen. Beide Anträge fanden keinen Mehrheit und wurden abgelehnt. Zum Ärger der Kläger beschloss die Mehrheit stattdessen lediglich die Einholung eines weiteren Gutachtens.

Gegen die ablehnenden Beschlüsse wandten sich die Kläger im Wege der Anfechtungsklage. Zugleich beantragten sie, die Beklagten zu verurteilen, den Anträgen zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung vorzunehmen. Das Amtsgericht hatte die Klage im Wesentlichen abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hatte ihr das Landgericht stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten erreichen, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird – ohne Erfolg! Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob trotz des ablehnenden Eigentümerbeschlusses eine Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft besteh.

Entscheidend ist der bauliche Sollzustand

Grundsätzlich – so der BGH – müsse sich das gemeinschaftliche Eigentum zumindest in einem solchen baulichen Zustand befinden, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Sofern das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel aufweist, die die zweckgemäße Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder gar gänzlich ausschließen, sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich.

Der BGH führt im Urteil folgendes aus: Die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten seien massiv durchfeuchtet. Die Ursache liege in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum. Aus diesem Grunde sei die Instandsetzung - ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Daches - Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürften, müssten sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssten die Kläger deshalb nicht hinnehmen. Dies auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte. Der BGH bejahte also das Vorliegen gravierender Baumängel. Die (kostenträchtige) Instandsetzung sei den Beklagten auch zuzumuten. Denn, wenn der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet sei, müsse ohnehin saniert werden. Ist die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Instandsetzung allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert werde, hier etwa durch eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als Keller dienten.

Ultima ratio: Anpassung der Teilungserklärung

Die Beantwortung der Frage, ob Durchfeuchtungen einer als Keller dienenden Teileigentumseinheit unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen könnten, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung verlangen könnten, ließ der BGH allerdings ausdrückliche offen. Zumindest aber handele es sich vorliegend um einen so gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten nicht mehr – wie zuvor – als Laden oder Büro nutzen könnten, dass sich hieraus eine Pflicht zur Instandsetzung ergäbe. Ein Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung könne nur als letzte Möglichkeit in absoluten Ausnahmefällen und gegen eine angemessene Ausgleichszahlung zugunsten der betroffenen Eigentümer in Betracht kommen.

Keine „Opfergrenze“ für einzelne Wohnungseigentümer

Der BGH bejahte auch die Verhältnismäßigkeit zwischen Kosten und Nutzen der angestrebten Instandsetzungsmaßnahme. Die von den Klägern mit 300.000 Euro bezifferten Instandsetzungskosten für die Behebung der Feuchtigkeit seien zwar für sich genommen hoch. Nicht ersichtlich sei jedoch, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stünden. Eine „Opfergrenze" für einzelne Wohnungseigentümer sei nach der Rechtsprechung des BGH ohnehin nicht anzuerkennen.

Folgen für die Praxis

Sind gravierende (bauliche) Mängel am Gemeinschaftseigentum vorhanden, welche die zweckgemäße Nutzung von Wohnungs- bzw. Teileigentum erheblich beeinträchtigen oder gar ausschließen, können die betroffenen Eigentümer eine sofortige Instandsetzung verlangen. Insbesondere müssen derart erhebliche Mängel auch nicht als „baualtersgemäß“ hingenommen werden. Einzelne Wohnungseigentümer können in solchen Fällen trotz eines etwaigen ablehnenden Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft eine Instandsetzung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Dies gilt auch dann, wenn es sich um sog. anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums handelt! Denn die erstmalige mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums fällt ebenfalls unter den Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums bauliche Mängel vorhanden, haben die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme zwar grundsätzlich einen gewissen Gestaltungsspielraum. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und auf die Leistungsfähigkeit aller Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. So sind Kosten und Nutzen einer etwaigen Maßnahme in der Regel sorgfältig gegeneinander abzuwägen, bevor kostenintensive Instandsetzungsmaßnahmen veranlasst werden. Sollte die Eigentümergemeinschaft jedoch bei gravierenden Mängeln des Gemeinschaftseigentums die Durchführung der erforderlichen Instandsetzung ablehnen, können sie die betroffenen Eigentümer dagegen zur Wehr setzen.

 

*Rechtsanwalt Paul M. Kiss ist Partner in der Sozietät CBH Rechtsanwälte. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Immobilienwirtschaftsrecht, Immobilientransaktionen sowie die Gestaltung und Betreuung gewerblicher Mietverträge.