Alltägliche Haftungsfallen für Immobilienverkäufer

08.11.2019

Rechtsanwalt Paul M. Kiss

Wie verbindlich sind Angaben im Verkaufsexposé?

Nach der Freude über den Kauf eines Grundstücks folgt für einige Käufer die große Enttäuschung: Enthielt das Verkaufsexposé noch vielversprechende Angaben über das Grundstück, sieht die Realität mitunter anders aus. Eine laut Verkaufsexposé gegebene Nutzungsmöglichkeit wird von der zuständigen Behörde nicht genehmigt, der Keller ist nicht trocken und die als „hochmodern“ angepriesene Heizungsanlage fällt bereits im ersten Winter aus. Nicht selten kommt es zwischen Käufer und Verkäufer zu Konflikten bis hin zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten über die Frage, ob dem Käufer Ansprüche zustehen, weil er sich auf die sog. öffentlichen Angaben des Verkäufers zum Kaufobjekt verlassen hat. Werbung beeinflusst die Kaufentscheidung oft maßgeblich – aber darf sich der Käufer auf die Versprechungen verlassen? Und was ist, wenn der Inhalt des Kaufvertrags diese Werbeaussagen nicht mehr aufgreift oder ihnen sogar widerspricht?

Mangelhaftigkeit der Kaufsache und ihre Konsequenzen

Dreh- und Angelpunkt für etwaige Ansprüche des Käufers ist die Frage, ob die Abweichung von den versprochenen Eigenschaften einen Mangel an dem Grundstück darstellt. Hieran knüpfen sich diverse, teils erhebliche Rechtsfolgen: Übereignet der Verkäufer eine mangelhafte Kaufsache, kann der Käufer zunächst Nacherfüllung verlangen, aber auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag, die Minderung des Kaufpreises oder die Geltendmachung von Schadensersatz kommen in Betracht. Da das Gesetz für diese sogenannten Gewährleistungsansprüche an die Mangelhaftigkeit der Kaufsache anknüpft, ist es von zentraler Bedeutung, wann ein solcher Mangel vorliegt.

Die sog. „vereinbarte Beschaffenheit“

Das Gesetz knüpft für die Bewertung der Mangelfreiheit vorrangig daran an, was zwischen den Parteien des Kaufvertrags vereinbart wurde. Haben Käufer und Verkäufer Vereinbarungen darüber getroffen, welche Eigenschaften die Kaufsache aufweisen soll, sind diese für die Beurteilung maßgeblich, wann eine mangelfreie Leistung vorliegt und wann nicht. Diese sog. „vereinbarte Beschaffenheit“ kann sowohl positiv als auch negativ formuliert werden. Möglich ist also einerseits etwa eine Beschaffenheitsvereinbarung, dass das verkaufte Grundstück bestimmte „positive (gute) Eigenschaften“ haben muss, aber andererseits auch, dass es bestimmte „negative (schlechte) Eigenschaften“ haben kann. Ein Mangel liegt in einem solchen Fall (nur) dann vor, wenn die Kaufsache von der vereinbarten (guten oder schlechten) Beschaffenheit negativ abweicht.

Gibt es eine gesetzlich geschuldete Beschaffenheit, wenn keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde?

Haben die Parteien hingegen keine Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag getroffen, hängt das Vorliegen eines Mangels – und nur dann – davon ab, welche Beschaffenheit gesetzlich geschuldet war. „Gesetzlich geschuldet“ ist eine Beschaffenheit, die der Käufer nach den Umständen des Einzelfalls objektiv erwarten durfte. Haben die Parteien keine Beschaffenheit vereinbart, jedoch vertraglich festgelegt, zu welchem Zweck die Kaufsache genutzt werden soll, richtet sich die geschuldete Beschaffenheit vorrangig danach, ob die von den Parteien für die „vorausgesetzte Nutzung“ nötigen Eigenschaften der Kaufsache vorliegen oder nicht. Wenn im Kaufvertrag keine „vorausgesetzte Nutzung“ erkennbar ist, richtet sich die geschuldete Beschaffenheit danach, welche Eigenschaften üblicherweise erwartet werden können.

Öffentliche Äußerungen des Verkäufers

Unter die geschuldete Beschaffenheit können auch Eigenschaften fallen, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf – etwa aufgrund von Werbung, Zeitungsanzeigen oder Exposés. Wenn der Verkäufer solche – ggf. falschen – Angaben bis zum Vertragsschluss nicht korrigiert, können sie als geschuldete Beschaffenheit Teil des Vertrags werden. Dies ist für Kaufverträge über bewegliche Sachen (z. B. Autos) weitgehend anerkannt.

Gilt dasselbe aber auch bei notariellen Urkunden über Grundstücke und Häuser?

Es ist umstritten, ob dieses Ergebnis auch für Grundstückskaufverträge gilt. Für private Äußerungen des Verkäufers gegenüber dem späteren Käufer hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Grundsatz aufgestellt, dass diese nur Auswirkungen auf die geschuldete Beschaffenheit haben können, wenn sie auch in der notariellen Urkunde Niederschlag gefunden haben. Deshalb wird in der Rechtsliteratur vertreten, dass öffentliche Äußerungen des Grundstücksverkäufers nur dann maßgeblich sind, wenn diese in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2019 (Az.: V ZR 38/18)

Dem Urteil des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Das Verkaufsexposé eines Grundstücks enthielt die Angabe, dass eine Erlaubnis zur Errichtung von zwei bis drei Pferdeboxen bestünde. Die spätere Klägerin kaufte dieses Grundstück, wobei in den notariellen Kaufvertrag mit dem Verkäufer folgende Klausel aufgenommen wurde: „Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“ Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wurde vertraglich ausgeschlossen. Nachdem die Klägerin das Grundstück in Besitz nahm, stellte sich heraus, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche Bebauung überhaupt genehmigungsfähig war. Die Klägerin erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte die Rückzahlung des Kaufpreises.

Der BGH bestätigt den Anspruch auf Kaufpreisrückzahlung

Das Gericht führt aus, dass die Klägerin habe erwarten können, dass die Errichtung von Pferdeboxen genehmigt oder zumindest genehmigungsfähig sei – diese Eigenschaften seien Teil der gesetzlich geschuldeten Beschaffenheit. Dies sei nur dann anders zu beurteilen, wenn der notarielle Kaufvertrag eine abweichende Vereinbarung oder Berichtigung enthielte. Wenn dies nicht der Fall ist, stelle die Abweichung zu den öffentlichen Äußerungen einen Mangel dar. Eine Wiederholung der im Exposé beschriebenen Eigenschaften im Kaufvertrag sei hierfür nicht notwendig, da solche Äußerungen im Exposé an die Öffentlichkeit gerichtet seien und dadurch die Erwartung an die Beschaffenheit der Sache prägen.
Die Vertragspassage, nach der die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes gehören sollte, stelle lt. BGH keine (negative) Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Vertragsparteien einen konkreten (negativen) Zustand des Grundstücks beschrieben hätten, wie z.B. „Pferdeboxen können nicht errichtet werden“. Auch liege keine Berichtigung der (falschen) öffentlichen Äußerung im Exposé vor; hierfür hätte es einer ausdrücklichen Korrektur der falschen Angabe im Exposé bedurft.
Lässt der Verkäufer Eigenschaften in das Exposé aufnehmen, ohne über eine gesicherte Tatsachengrundlage zu verfügen, und klärt er bei dem anschließenden Vertragsschluss nicht darüber auf, stelle dies sogar eine arglistige Täuschung dar, für die eine Haftung selbst mit einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht ausgeschlossen werden kann. Eine arglistige Täuschung ist immer schon dann gegeben, wenn der Verkäufer eine schlechte Eigenschaft der Kaufsache, deren Kenntnis für die  Kaufentscheidung des Käufers erkennbar erheblich ist, zumindest für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt.

Folgen für die Praxis

Der BGH macht mit dieser Entscheidung deutlich, dass Werbung und andere öffentliche Äußerungen, insbesondere in Verkaufsexposés, über Grundstücke und Häuser nicht nur unverfängliche Anreize darstellen, um das Interesse des Käufers zu gewinnen. Der Verkäufer sollte daher vor Vertragsabschluss überprüfen, welche Aussagen er in der Öffentlichkeit getätigt hat und diese gegebenenfalls in Form einer (ggf. auch negativen) Beschaffenheitsvereinbarung noch einmal ausdrücklich klarstellen. Hierbei sollte er auch bedenken, dass das bloße Überreichen von Unterlagen, aus denen sich eine Abweichung ergibt, nicht zwingend ausreichend ist. Dies gilt umso mehr, da das Urteil noch einmal aufzeigt, dass ein allgemeiner Haftungsausschluss keinen umfassenden Schutz vor Gewährleistungsansprüchen bietet.