Ade Mietpreisbremse in Köln?

07.10.2019

*Rechtsanwalt Manfred Schmitz

Die Mietpreisbremse ist in aller Munde. Bekanntlich hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, die Mieten beim Neuabschluss von Mietverträgen zu begrenzen.
Die gesetzliche Regelung ist sowohl von Vermieterseite - es handele sich um einen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsrechte der Vermieter – als auch von Mieterseite - die Mietpreisbremse sei ineffektiv – kritisiert worden.
Nachdem sich bereits Gerichte in verschiedenen Bundesländern (zum Beispiel in Bayern, Brandenburg, Hamburg, Hessen) mit der Mietpreisbremse beschäftigt haben, war nun auch das Amtsgericht Köln mit der Mietpreisbremse befasst.

Sachverhalt

Mit Mietvertrag vom 01.12.2016 hatte der Mieter eine in Köln gelegene Wohnung mit einer Gesamtfläche von 79,76 m² zum Preis von 945,00 € angemietet. Mit Schreiben vom 06.03.2017 rügte der Mieter die Höhe der Miete und zahlte diese seither nur noch unter Vorbehalt. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass die ortsübliche Miete für die in Rede stehende Wohnung allenfalls bei 652,50 € liege, so dass der Vermieter nur berechtigt gewesen sei, eine Miete von 717,75 € zu verlangen. Es liege dementsprechend eine Überzahlung von monatlich 114,14 € vor.
Die vom Mieter mit der Beitreibung der vermeintlichen Überzahlung beauftragte Firma Mietright GmbH erhob Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung des überschüssigen Betrages von 114,14 € monatlich.

Im Rechtsstreit war unter anderem seitens des Vermieters beanstandet worden, dass die Mietpreisbremse in Köln nicht wirksam eingeführt worden sei.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht wies die Klage ab.
In seiner Entscheidung (Urteil vom 15.02.2019 – Aktenzeichen: 208 C 188/18) ging das Gericht allein der vom Vermieter aufgeworfenen Frage der Wirksamkeit der Mietpreisbremse für Köln nach.

Die für die Mietpreisbremse maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften finden sich in den §§ 556d ff. BGB. Insbesondere § 556d Absatz 1 BGB bestimmt, dass die zulässige Miete bei einer Neuvermietung nicht höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, sofern der vermietete Wohnraum „in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt“. § 556d Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BGB verlangt wiederum für die Wirksamkeit der Rechtsverordnung, dass sich aus ihrer Begründung ergibt, „auf Grund welcher Tatsachen ein solches oben genanntes Gebiet im Einzelfall vorliegt“.

Nach Ansicht des Amtsgerichts fehlt es der noch von der früheren rotgrünen Landesregierung am 23.06.2015 erlassenen Verordnung (sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW 2015, Seite 481) allerdings an der erforderlichen Begründung. Deshalb sei sie formal unwirksam, mit der Folge, dass jedenfalls für das Gebiet der Stadt Köln die Mietpreisbremse nicht gelte.

Die Begründungspflicht der  Landesregierung diene dazu, deren Entscheidung nachvollziehen zu können, warum Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen. Der Begründung komme wegen des Eingriffs in die durch Art. 14 des Grundgesetzes geschützten Eigentumsrechte besondere Bedeutung zu. Die Begründung solle dem jeweils betroffenen Bürger die Überprüfung der Entscheidung und ein Verständnis hierfür ermöglichen. Dies erfordere, dass die Begründung auch öffentlich zugänglich sei.
Diesen Anforderungen werde die Begründung der Verordnung in NRW nicht gerecht.
Zwar würden in der Begründung die Kriterien und deren Gewichtung genannt, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespanntem Wohnungsmarkt angesetzt werden. Die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln fehle aber völlig und sei vom Gericht auch weder im Internet noch ansonsten veröffentlicht vorgefunden worden.

Ausblick

Das Urteil ist zwar noch nicht rechtskräftig, sollte aber das Berufungsgericht (Landgericht Köln, Aktenzeichen 6 S 57/19) die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigen, käme dem erhebliche Bedeutung zu.
Für bisherige Mietverhältnisse würde die Mietpreisbremse auch mit einer neuen, zureichend begründeten Rechtsverordnung nicht mehr nachträglich eingeführt werden können.
Für die Zukunft lässt überdies ein Statement der NRW Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) aufhorchen. In der „Rheinischen Post“ ging sie unlängst auf Distanz zur Mietpreisbremse: "Bei uns in NRW gibt es erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit. Wir lassen die Folgen derzeit in einem Gutachten überprüfen und entscheiden im kommenden Jahr."

 

* Rechtsanwalt Manfred Schmitz ist Fachanwalt für Erbrecht, für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Partner in der Rechtsanwaltssozietät Knabben, Schmitz, Seelhorst & Partner mbB, Köln (www.knabben-partner.de) sowie Vertragsanwalt des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 e.V. Zu den Schwerpunkten seiner Tätigkeit zählen das Erb- und Familienrecht sowie das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht.