#2 Dramatische Lage im Rhein-Erft-Kreis

19.07.2021

FAQ: Was tun als Immobilieneigentümer bei Naturkatastrophen wie
Starkregen und Überflutungen?

In ausgerufenen Katastrophen- oder Gefahrengebieten gilt primär, sich selbst vor Lebens- und Leibgefahren zu schützen. Bitte folgen Sie daher den Anweisungen von Polizei sowie von Rettungs- und Hilfskräften. Eine Rückkehr zur Immobilie kann erst dann erfolgen, wenn seitens der Ordnungskräfte offiziell grünes Licht gegeben wurde!

1.) An welche Versicherungen kann ich mich als Immobilieneigentümer / WEG-Verwalter / Hausverwalter bei Schäden durch Starkregenereignisse und Überflutungen wenden?

  • Bei Schäden am Objekt selber, also baulich und technische Schäden, ist grundsätzlich die Wohngebäudeversicherung einzuschalten. Diese trägt in der Regel aber nur Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser. Hier muss dann also geprüft werden, ob die Wohngebäudeversicherung auch eine Elementarversicherung mitumfasst, also auch Schäden durch extreme Naturgewalten (Starkregen, Überschwemmungen, Rückstau, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen oder auch eines Vulkanausbruchs) abdeckt. So handelt es sich bei der Elementarversicherung oftmals um eine Zusatzversicherung zur Gebäudeversicherung.
  • Für alles bewegliche Inventar und Mobiliar, das durch ein versichertes Ereignis beschädigt wird, kommt dann die Hausratversicherung auf. Auch im Rahmen der Hausratversicherung gilt oftmals, dass Schäden durch Extremwetter nicht mit abgedeckt sind, sondern gesondert versichert worden sein müssten.
  • Auch die Mietausfallversicherung spielt bei solchen Katastrophen oftmals eine wichtige Rolle, da Mieteinnahmen – von Gesetzes wegen – wegbrechen.
  • Über die jeweilige Gebäude- und/oder Hausratversicherung werden oftmals auch Schadensfolgekosten mitabgedeckt. Dazu zählt insbesondere die Übernahme der Kosten für eine Ersatzunterkunft und gegebenenfalls auch Mietausfallschäden.

2.) Was kann oder muss ich als Versicherungsnehmer bzw. Verwalter des Versicherungsnehmers tun?

  • Bevor Sie zu Ihrer Immobilie zurückkehren, muss das Gebiet von den Ordnungs- und Sicherheitskräften freigegeben worden sein! Bitte bedenken Sie, dass Leib- und Lebensgefahr bestehen.
  • Schäden sollten umgehend bei der Versicherung zumindest angemeldet werden. Die meisten Versicherer bieten in der Regel neben der telefonischen Hotline auch Online-Portale an, bei denen man neben der Meldung auch gleich Dokumente usw. hochladen kann.
  • Im Online-Portal finden Sie dann auch die von Ihrem Versicherer konkret vorgegebenen Ablaufprotokolle und Antworten zu Ihrem konkreten Versicherungsschutz.
  • Des Weiteren müssen Sie den Schaden bestmöglich und so genau wie möglich dokumentieren. Hierzu fertigen Sie insbesondere Fotos und Skizzen an. Bei Hochwasserschäden bietet sich zudem die Markierung der erreichten Wasserstände an. Erstellen Sie auch Listen von allen Gegenständen, die durch das Unwetter zerstört oder beschädigt wurden. Trotz Dokumentation sind die Gegenstände nicht wegzuwerfen, sondern zur weiteren Schadensregulierung durch die Versicherung aufzuheben.
  • Ist das Gebäude freigegeben, können erste Aufräumarbeiten gestartet werden. Daneben können und müssen – wegen der Schadensminderungspflicht des Versicherungsnehmers –gegebenenfalls auch bautechnische Sicherungsmaßnahmen ergriffen werden, deren Kosten dann auch über die Versicherung abgewickelt werden können. Heben Sie daher auch Rechnungen und Belege, zum Beispiel von einer (Not-)Reparatur, auf.

3.) Unser Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen ist aufgrund von erheblichen Schäden, die noch begutachtet werden müssen, ganz/ teilweise unbewohnbar. Was ist auch im Hinblick auf die Mieter zu beachten?

  • Unbewohnbarkeit bedeutet, dass die Wohnung zu Wohnzwecken nicht mehr genutzt werden kann und darf und mithin mangelbehaftet ist (§ 536 BGB). Die gesetzliche Mangelhaftung tritt automatisch ein, ohne dass es eines Verschuldens des Vermieters voraussetzt. Folge ist, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise befreit ist, je nach verbleibender Nutzungsmöglichkeit. So fällt die Minderungsquote für ein überschwemmtes Kellerabteil deutlich niedriger aus, als ein überschwemmtes Badezimmer.
  • Macht der Mieter eine 100%ige Mietminderung geltend, müsste er strenggenommen die ersparten Aufwendungen auch für eine Ersatzunterkunft usw. aufwenden. Jedenfalls werden sie vom Erstattungsanspruch in Abzug gebracht (vgl. AG Hamburg vom 27.8.2014 – 41 C 14/14). Der Vermieter beziehungsweise seine Versicherung muss lediglich die Beträge bezahlen, die über die herkömmliche Miete hinausgehen und einer angemessenen Unterkunft dienen.
  • Was die Kosten der Ersatzunterkunft angeht, so werden diese in der Regel von der Gebäudeversicherung oder aber der Hausratversicherung des Mieters ganz oder teilweise übernommen. Insofern ist der Mieter schon im eigenen Interesse gehalten, zunächst auch seine Hausratversicherung einzuschalten.
  • Einen Mietausfallschaden kann der Vermieter – je nach den geltenden Versicherungsbedingungen – entweder über die Gebäudeversicherung oder gegebenenfalls über eine Mietausfallversicherung regulieren lassen.
  • Auch die Mieter dürfen erst dann zurückkehren, wenn das Gebäude wieder offiziell freigeben ist.

4.) Wie können wir uns künftig vor diesen zunehmenden Starkregenereignissen und den verheerenden Folgen besser schützen?

  • Angesichts der existenzgefährdenden finanziellen Folgen solcher Katastrophen sollte – auch wenn man noch nicht betroffen ist – in jedem Fall geprüft werden, ob der aktuelle Versicherungsschutz noch ausreichend ist. Anhand eines sogenannten Zonierungssystems für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS Geo) stellen Versicherer das jeweilige gebietliche Risiko fest.
  • Auch die Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) bieten eine orientierende Risikoeinschätzung über das Tool Wasser-Risiko-Check an, das unter https://www.steb-koeln.de/ abrufbar ist.
    Die Kölner Hochwassergefahrenkarte, auch mit Daten zu Starkregen, ist unter
    https://www.hw-karten.de/ abrufbar.
  • Je nach Analyseergebnis sind dann auch gegebenenfalls technische Ertüchtigungen der Gebäudetechnik (Rückstauanlagen usw.) geboten.

Die vorstehenden Ausführungen dienen der ersten Orientierung und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Daher ist es in jedem Einzelfall ratsam, sich anhand der jeweiligen Unterlagen  (Versicherungsverträge, usw.) individuell beraten zu lassen.

Hierzu stehen Mitgliedern des Vereins unsere Vertragsanwälte im Rahmen eines gebuchten Besprechungstermins, den man telefonisch wahrnehmen kann, gerne zur Verfügung (Terminvereinbarung: 0221 / 57 36-0).

Für kurze Auskünfte stehen Mitgliedern unserer Vertragsanwälte  in der telefonischen Kurzberatung zur Verfügung:
(montags bis donnerstags, 15:00 bis 16:30 Uhr).