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Neues Gesetz macht Eigentumsbildung unattraktiver

10.10.2016

Dr. Oliver Arentz

Im Mai 2016 hat der Bundestag die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in nationales Recht umgesetzt. Damit soll der Verbraucher vor sich selbst und vor unseriösen Kreditangeboten geschützt werden. Im Kern geht es darum, dass die Banken bei der Vergabe von grundpfandrechtlich besicherten Krediten genauer hinsehen sollen, ob der Kreditnehmer die Kreditbelastung tragen kann. Was zunächst nach einer Selbstverständlichkeit klingt, kann in der Umsetzung zu einem radikalen Umdenken bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten führen und für viele Verbraucher zum Bumerang werden.

Einkommen statt Immobilie

Bislang war der Immobilienwert die zentrale Größe bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Bei entsprechender Sicherheit durch den Immobilienwert konnten auch Personen mit geringem laufendem Einkommen Kredit für Wohneigentum bekommen. Die WIKR stellt nun das laufende Einkommen des Kreditnehmers in den Vordergrund und verpflichtet die Banken, bei der Kreditwürdigkeitsprüfung sicherzustellen, dass der Kreditnehmer den Kredit über die gesamte Laufzeit bedienen kann. Gerät der Kreditnehmer aufgrund einer unzureichenden Kreditwürdigkeitsprüfung in Zahlungsschwierigkeiten, kann er die Rückabwicklung des Kreditvertrags verlangen, was für die Kreditinstitute mit hohen Kosten verbunden ist. Weil die rechtlichen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung noch unklar sind, agieren viele Banken bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten zurückhaltend.

Beleihungswert ist nicht gleich Verkehrswert

Die zentralen Gedanken der WIKR sind vor dem Hintergrund der Immobilienmarktkrise in den USA, der daraus resultierenden Finanzmarktkrise sowie den Verwerfungen auf den Immobilienmärkten in Spanien und Irland entstanden. In den USA wurden in großem Umfang Kredite an einkommensschwache Haushalte vergeben, die allein durch den Wert der Immobilie besichert waren. Weil die Banken zukünftig erwartete Immobilienpreissteigerungen bei der Bewertung einkalkuliert hatten, wurde oftmals mehr als der aktuelle Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie beliehen. Nach dem Platzen der Immobilienpreisblase waren viele Kreditnehmer überschuldet und mussten ihre Immobilie in die Zwangsversteigerung geben. Hiervor sollen die Verbraucher durch die WIKR geschützt werden. Allerdings wird die WIKR den strukturellen Besonderheiten der Kreditvergabe in Deutschland nicht gerecht. Wohnimmobilienkredite werden hierzulande sehr konservativ vergeben. Bezugspunkt für die Kreditvergabe ist der Beleihungswert der Immobilie, der in der Regel 15 bis 20 Prozent unterhalb des aktuellen Verkehrswertes liegt. Die vorsichtige Bewertung soll sicherstellen, dass der Immobilienwert über die gesamte Kreditlaufzeit mindestens dem ausstehenden Kreditbetrag entspricht. In der Regel schöpfen die Banken den Beleihungswert bei Finanzierungen nicht vollständig aus, wodurch ein zusätzlicher Sicherheitspuffer geschaffen wird. Das begrenzt zum einen die möglichen Verluste der Banken. So lag die Verlustquote (Wertberichtigungen in Relation zum Bestand) bei privaten Wohnimmobilienkrediten in 2014 unter 0,1 Prozent. Aber auch der Kreditnehmer profitiert von dem vorsichtigen Vorgehen: Wenn aufgrund widriger Umstände – wie Arbeitsplatzverlust oder Scheidung – die monatliche Kreditbelastung nicht mehr tragbar ist, kann die ausstehende Schuld in der Regel durch den Verkauf der Immobilie getilgt werden. Empirische Ergebnisse belegen, dass geplatzte Immobilienfinanzierungen nur relativ selten der Hauptgrund für die Überschuldung von privaten Haushalten sind.

Erwerb von Wohneigentum erschwert

Die Schutzwirkung der WIKR für die Verbraucher dürfte daher eher marginal sein, aber der Erwerb von Wohneigentum könnte erheblich erschwert werden. So müssen Haushalte in der Familiengründungsphase mehrere Hindernisse überwinden.
Erstens sind die Banken aufgrund der WIKR gezwungen, das zukünftige Haushaltseinkommen mit hohen Sicherheitsabschlägen zu schätzen. Bei Berufseinsteigern muss tendenziell das niedrige Einkommen fortgeschrieben werden, weil wahrscheinliche zukünftige Einkommenssteigerungen nicht berücksichtigt werden dürfen. Sollte der Kredit bis zum Eintritt der Rentenphase nicht vollständig getilgt sein, darf die Bank zudem nur die bei Vertragsabschluss bereits erworbenen Rentenansprüche zugrunde legen. Viele junge und mittelalte Menschen können aber nur geringe aktuelle Rentenansprüche vorweisen. Zweitens darf die Bank nicht mehr automatisch davon ausgehen, dass beide Partner nach Ablauf der Elternzeit ihr Arbeitspensum wieder auf das Ausgangsniveau erhöhen, wodurch sich das Haushaltseinkommen deutlich reduziert. Dem kann der Haushalt nur durch einen höheren Eigenkapitalanteil entgegenwirken. Das setzt aber drittens, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Zinsentwicklung, einen längeren Ansparzeitraum voraus und macht es in vielen Fällen unmöglich, den Eigentumserwerb mit der Familienplanung zu synchronisieren.

Nutzung vorhandenen Eigentums erschwert

Für viele Haushalte ist die selbst genutzte Wohnimmobilie ein wesentliches Standbein der privaten Altersvorsorge. Damit Immobilienbesitzer im Alter von der Mietersparnis im Eigenheim profitieren können, sind in vielen Fällen nicht unerhebliche Umbaumaßnahmen notwendig. Die WIKR macht es rentennahen Haushalten jedoch schwieriger, hierfür benötigte Kredite zu erhalten. Neben den geringeren Einkünften im Ruhestand wirkt sich die geringere Restlebenserwartung negativ bei der Kreditvergabe aus, weil die Banken sicherstellen müssen, dass der Kreditnehmer die Belastung zu Lebzeiten tilgen kann. Das würde bei älteren Kreditnehmern zu deutlich höheren Tilgungsraten führen, die kaum zu tragen sind. Die WIKR erschwert somit auch die Nutzung des Immobilienvermögens zur Absicherung des Lebensstandards oder der Finanzierung von Pflegekosten. Ältere Haushalte könnten zukünftig häufiger zum Verkauf der Immobilie gezwungen sein, was meistens zu einem Verlust des gewohnten Wohnumfelds und bestehender sozialer Bindungen führt.

Fazit

Die Nebenwirkungen der WIKR sind gemessen an den zu erwartenden Vorteilen erheblich. Für viele Haushalte bedeuten die neuen Vorschriften das Aus für den Traum vom selbst genutzten Wohneigentum. Haushalte mit Wohneigentum werden zunehmend Probleme bekommen, dieses für ihre Altersvorsorge zu nutzen. Um die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten nicht unnötig zu belasten, müssen zeitnah rechtliche Klarstellungen zu den Pflichten der Banken bei der Kreditwürdigkeitsprüfung geliefert werden. Dabei sollten die Nebenwirkungen von vermeintlich dem Verbraucherschutz dienenden Vorschriften stärker berücksichtigt werden.

Der Autor ist Stellv. Geschäftsführer
des Instituts für Wirtschaftspolitik
(iwp) an der Universität zu Köln
.

 

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