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Nächste Regierung muss Weichen für nachhaltige Wohnungspolitik stellen

13.11.2017
Dr. Oliver Arentz

Dr. Oliver Arentz

Die aktuelle Entwicklung der Wohnungsmärkte birgt große Gefahren für den sozialen Zusammenhalt im Land. Wohnungspolitische Themen müssen daher auf der Agenda der nächsten Bundesregierung weit oben stehen. Eine offene, unvoreingenommene und an Sachfragen orientierte Politik ist für eine nachhaltige Stärkung der Wohnungsmärkte notwendig. Statt auf Ideologie sollte die Politik auf rationale Argumente setzen, ansonsten droht eine weitere Verschärfung bereits vorhandener Schieflagen.

Das zurzeit drängendste Problem ist das fehlende Angebot an günstigem Wohnraum in den Ballungsgebieten. Die steigenden Mieten und Hauspreise dort sind den wohnungspolitischen Versäumnissen der letzten Jahre und Jahrzehnte geschuldet. Der dadurch entstandene Angebotsengpass lässt sich nicht in kurzer Zeit auflösen. Hier braucht die Politik einen langen Atem. Der Versuch, Mietsteigerungen kurzfristig durch marktwidrige Eingriffe (Mietpreisbremse) zu stoppen, ist gescheitert. Durch eine „Scharfstellung“ der Mietpreisbremse könnte der Preisanstieg auf dem Papier zwar verlangsamt werden, aber letztlich würde das Mietwohnungsangebot ebenfalls gebremst und das zugrunde liegende Problem damit vergrößert. Die Maßnahme sollte daher wie geplant auslaufen.

Gegen fehlendes Angebot hilft nur bauen. Diese einfache Erkenntnis schlägt sich noch immer zu selten in konkreter Politik nieder. So sind viele Maßnahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen noch nicht hinreichend umgesetzt worden und der Klimaschutzplan 2050 zeigt, dass kostengünstiges Bauen im Tagesgeschäft schnell unter die Räder kommt. Die neue Regierung muss mehr wohnungspolitischen Handlungswillen zeigen. Eine deutlich vereinfachte Musterbauordnung und eine Erhöhung der linearen AfA von 2 auf 3 Prozent wären starke Signale an die Wohnungswirtschaft. Eine Erhöhung der linearen AfA ist steuersystematisch geboten und insbesondere mit Blick auf eine mögliche Zinswende notwendig, um den Wohnungsbau nachhaltig zu stärken. Eine degressive AfA hingegen würde gerade in ländlichen Räumen Fehlinvestitionen und damit zukünftigen Leerstand befördern.

Wohnungen können nur dort entstehen, wo Baurecht vorhanden ist und durchgesetzt wird. Hier sind in erster Linie die Kommunen gefragt. Aber auch der Bund und die Länder sind in der Verantwortung. So muss die Flächenverbrauchspolitik einen vernünftigen Rahmen bekommen, der wachsenden Regionen ermöglicht, zusätzliche Wohnraumnachfrage auch durch Außenerweiterung zu decken. Gleichzeitig müssen schrumpfende Regionen für den Verzicht auf die Ausweisung neuer Flächen belohnt werden. Denkbar wäre die Einführung eines Flächenzertifikatehandels oder bundesweiter Ausgleichszahlungen, um die richtigen Anreize zu setzen. Zudem müssen die Innenentwicklungsmöglichkeiten weiter gestärkt werden. Das urbane Gebiet ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings sollte seine praktische Relevanz zeitnah geprüft und mögliche Hemmnisse beseitigt werden.

Die Zuschüsse des Bundes zum sozialen Wohnungsbau laufen 2019 aus. Für die Zeit danach sollten Bund und Länder offen darüber verhandeln, wie der Bund seine wohnungspolitische Verantwortung am besten wahrnehmen kann. Der soziale Wohnungsbau ist kein Allheilmittel für günstigen Wohnraum. Marginale Verbesserungen für anspruchsberechtigte Haushalte werden durch zu hohen Kosten erkauft. Zudem gibt es kein überzeugendes Konzept, um der hohen Fehlbelegungsquote und den daraus resultierenden sozialpolitischen Ungerechtigkeiten Herr zu werden. Besser angelegt wären die Mittel z. B. in einer automatisierten Anpassung des Wohngelds.

Ebenso wenig überzeugen Überlegungen für eine Neuauflage einer Eigenheimförderung bzw. eines Baukindergelds. Diese Maßnahmen sind teuer, ineffizient und sozialpolitisch ebenfalls fragwürdig. Wenn der Eigentumserwerb dennoch gefördert werden soll, sind öffentliche Nachrangdarlehen vorzuziehen. Allerdings ist auch dieses Instrument mit Vorsicht zu genießen, da es die Risikobereitschaft der Kreditnehmer erhöhen kann. Anstatt Mittel für eine Eigenheimförderung bereitzustellen, sollte der Bund die Ressourcen nutzen, um mit den Ländern Möglichkeiten für eine Vereinheitlichung des Grunderwerbsteuersatzes auf 3,5 Prozent auszuloten. Die Einführung reduzierter Grunderwerbsteuersätze etwa für den Ersterwerb, Familien oder geförderte Wohnungen ist dagegen abzulehnen, weil hierdurch insbesondere Anreize zur Steuergestaltung geschaffen würden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die nächste Regierung in den kommenden vier Jahren die Weichen für eine nachhaltige Wohnungspolitik stellen muss. Dazu gehört, dem Wohnungsbau die notwendige Priorität einzuräumen, die ihm im Hinblick auf den sozialen Zusammenhalt zukommt. Wünschenswert wäre ein eigenes Ministerium für Wohnen und Bauen, in dem konkrete Maßnahmen auf Basis rationaler Argumente entwickelt werden.