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Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters

22.01.2018

Rechtsanwalt Manfred Schmitz*

Eine (fast) 50-jährige Rechtsprechungstradition

Der in der Vermietungspraxis wohl häufigste Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug des Mieters.

In einem am 27.09.2017 ergangenen Urteil (Az. VIII ZR 193/16) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit dieser Problematik befasst und nochmals seine seit dem 14.07.1970(!) ständige Rechtsprechung bestätigt und nebenbei noch die nicht unbedeutende Frage geklärt, wie hoch der für die Kündigung erforderliche Zahlungsrückstand sein muss, wenn der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Was war geschehen?

Die Mieterin hatte die Vermieterin im September aufgefordert, den in der Wohnung verlegten und mitgemieteten Teppichboden bis Ende Oktober zu erneuern, weil dieser verschlissen sei; zugleich hatte die Mieterin eine Minderung der Bruttomiete von 479,96 € ab Oktober angekündigt. Zu einer Erneuerung des Teppichbodens kam es nicht, weil die Mieterin die ihr für Anfang Dezember angebotenen Termine abgelehnt hatte.
Die Mieterin kürzte in der Folgezeit die Miete; im Februar des Folgejahres entrichtete sie eine um 70,00 € auf 407,96 € gekürzte Miete und auf die Miete für März zahlte sie am 16. März 402,96 €.
Ebenfalls mit Schreiben vom 16. März, der Mieterin am nächsten Tag zugegangen, kündigte die Vermieterin fristlos wegen Zahlungsverzuges. Weitergehende Zahlungen leistete die Mieterin nicht.

Wir haben die Gerichte entschieden?

Das Landgericht Potsdam als Vorinstanz hatte die Räumungsklage der Vermieterin mit der Begründung abgewiesen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 17. März der Zahlungsrückstand geringer als eine Monatsmiete war, sodass die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen nicht (mehr) vorgelegen hätten.
Der BGH hat diese Entscheidung des Landgerichts unter Hinweis auf seine Jahrzehnte lange Rechtsprechung aufgehoben und die Mieterin zur Räumung verurteilt.

§ 543 BGB bestimmt unter anderem, dass der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist; für den Wohnraummieter regelt § 569 BGB ergänzend, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Weiter enthält § 543 BGB die Bestimmung, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.
Gemäß § 556 Buchst. b BGB ist die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag des Monats zu zahlen.

Zunächst stellte der BGH klar, dass für die Frage, ob der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt, nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete maßgeblich ist. Unerheblich war für den BGH sodann, ob der Mieterin wegen des Teppichbodens die ihr vom Landgericht eingeräumte 5 %ige Mietminderung zustand, denn sie war bis einschließlich zum 16. März in jedem Fall mit der Zahlung der Miete für mehr als einen Monat in Verzug geraten:

Die fristlose Kündigung vom 16. März war also nur wirksam, wenn die an diesem Tag geleistete Zahlung als Befriedigung des Vermieters anzusehen war, wie das Landgericht gemeint hatte.

Hier hat nun der BGH an seiner nahezu 50-jährigen Rechtsprechungstradition festgehalten und erneut entschieden, dass nur die vollständige Tilgung des Zahlungsrückstands vor Zugang des Kündigungsschreibens zur Befriedigung des Vermieters führt und die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausschließt. Da eine solche vollständige Tilgung des Zahlungsrückstandes hier aber nicht erfolgt war, war die Kündigung trotz der Zahlung vom 16. März wirksam und die Mieterin wurde vom BGH zur Räumung verurteilt.

Klarstellend hat der BGH noch darauf hingewiesen, dass dies auch bei der sogenannten Schonfristzahlung gemäß § 569 BGB gilt, durch welche die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten ab Zustellung der auf den Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage befriedigt wird. Auch hier ist die vollständige Tilgung des Zahlungsrückstands in der Weise nötig, dass innerhalb der Zwei-Monats-Frist alle Zahlungsrückstände, also auch die gegebenenfalls nach Zugang der Kündigung entstandenen Rückstände, komplett ausgeglichen werden.

 

* Rechtsanwalt Manfred Schmitz ist Fachanwalt
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
und Fachanwalt für Erbrecht, Partner
in der Rechtsanwaltssozietät Knabben,
Schmitz, Seelhorst & Partner
, Köln sowie Vertragsanwalt
des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins
von 1888 e. V. Zu den Schwerpunkten
seiner Tätigkeit zählen das Mietrecht, das
Wohnungseigentumsrecht und das Erbrecht.