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Immobilien sind maßgeblicher Wirtschaftsfaktor in Deutschland

18.09.2017
Immobilien sind maßgeblicher Wirtschaftsfaktor in Deutschland

Immobilien sind maßgeblicher Wirtschaftsfaktor in Deutschland

Eine ernst zu nehmende Größe

Die Immobilienwirtschaft hat eine tragende Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft: Rund 18 Prozent der Bruttowertschöpfung entfallen auf immobilienbezogene Wirtschaftsaktivitäten. Damit liegt die Immobilienwirtschaft im Vergleich zu anderen großen Branchen auf Platz zwei. Damit liegt sie nur knapp hinter dem verarbeitenden Gewerbe, unter anderem jedoch weit vor dem Fahrzeugbau.

Die Aktivitäten verteilen sich auf über 815.000 Unternehmen, knapp 3,9 Millionen private Vermieter und rund 16 Millionen Selbstnutzer. Dies zeigt eine neue Studie des IW Köln, die u. a. durch den Zentralverband Haus&Grund Deutschland in Auftrag gegeben wurde. Sinn und Zweck der Studie ist es u. a., vor allem den politischen Entscheidungsträgern die Bedeutung der Immobilienwirtschaft vor Augen zu führen.

Die Immobilienwirtschaft zeichnet sich nicht nur durch deren Größe, sondern auch durch deren Stabilität aus und trägt damit zur Resilienz der deutschen Volkswirtschaft bei. Insbesondere nach dem Platzen der US-amerikanischen Immobilienblase in den Jahren 2006/2007 und der darauffolgenden Finanzkrise konnte die deutsche Immobilienbranche ihre Stabilität unter Beweis stellen.

Immobilien sind die bedeutendste reale Anlageklasse in Deutschland. Vom gesamten Bruttoanlagevermögen (zu Wiederbeschaffungspreisen) in Höhe von 17,3 Billionen Euro zum Jahresende 2016 entfielen 80,3 Prozent oder 13,9 Billionen Euro auf Bauten aller Art. Nach Abzug von Abschreibungen beläuft sich das gesamte deutsche Nettoanlagevermögen in Bauten auf knapp 8 Billionen Euro, wovon circa 4,8 Billionen Euro in Wohnbauten und 3,2 Billionen Euro in Nichtwohnbauten gebunden sind. Das gesamte in Immobilien enthaltene Vermögen übertrifft damit das Nettonationaleinkommen Deutschlands im Jahr 2015 um mehr als das 3-Fache.

Ende des Jahres 2015 lebten in Deutschland rund 82,2 Millionen Menschen in gut 41,4 Millionen Wohnungen und 19,4 Millionen Gebäuden mit einer Wohnfläche von rund 3,79 Milliarden Quadratmetern. Dabei arbeiteten die Menschen z. B. auf rund 426 Millionen Quadratmetern Bürofläche, 2,8 Milliarden Quadratmetern Industrie- und Logistikfläche oder 123,7 Millionen Quadratmetern Verkaufsfläche im Einzelhandel (geschätzt zum Jahresanfang 2015). Mit großer Sicherheit lässt sich dies aber nicht sagen, da insbesondere der Bestand an Wirtschaftsimmobilien von der öffentlichen Statistik nur sehr unzureichend abgebildet wird.

Mit einem Wert von 125.000 Euro verfügen deutsche Haushalte im Durchschnitt über ein relativ geringes Immobilienvermögen. Besonders stark gewachsen ist aber der Markt für Immobilienaktien. Mittlerweile sind 90 Milliarden Euro über diese Form der indirekten Immobilienanlage in deutschen Immobilien gebunden. Auch offene und geschlossene Fonds sind in den letzten Jahren wieder gewachsen, wobei sich der Fokus zunehmend auf institutionelle Investoren richtet.

Für alle Anlageformen sind die seit 2010 stark gestiegenen Immobilienpreise von fundamentaler Bedeutung, vor allem die Preise für Wohnimmobilien in Großstädten ragen heraus. Eine spekulative Blase ist allerdings nach wie vor unwahrscheinlich, da die Preisentwicklung gut erklärbar ist und sich das Finanzierungsverhalten kaum verändert hat. Allerdings muss beachtet werden, dass Zinsen, Beschäftigung und Bevölkerungswachstum derzeit äußerst günstige Rahmenbedingungen bilden und Marktkorrekturen bei einem oder mehreren dieser Faktoren in den nächsten Jahren wahrscheinlich sind.

Getragen von einer starken Expansion des Kreditneugeschäfts ist das gesamte Wohnungsbaukreditvolumen im Jahr 2016 um knapp 4 Prozent und damit deutlich stärker als in den Jahren zuvor gestiegen. Das Wachstum seit 2003 bewegte sich in der Spanne von -1 bis +2 Prozent. Verglichen mit dem langjährigen Durchschnitt seit 1982 von 4,7 Prozent liegt der jüngste Anstieg aber immer noch darunter. Auch im europäischen Vergleich ist dieser aktuelle Anstieg überschaubar: Von 2004 bis 2008 lagen die Veränderungsraten des Wohnungsbaukreditvolumens substanziell unterhalb des europäischen Durchschnitts.

Vor sieben Jahren hatte das IW Köln u.a. im Auftrag des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins ähnliche Zahlen für die Region Köln-Bonn ermittelt. Danach wurde erstmalig annähernd der Wert der Immobilien im Köln/Bonner Raum beziffert. Die Summe der Immobilienwerte aus Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien betrug damals in Köln 114,8 Mrd. € und in Bonn 33,2 Mrd. €. Damit stellte sich ein Wert von etwa 260% des lokalen BIP in Köln und 254% in Bonn dar.

Insgesamt trug die Immobilienwirtschaft auch einen erheblichen Anteil zur Bruttowertschöpfung bei: Köln (4,8 Mrd., 12.1% vom BIP) und Bonn (1,2 Mrd., 10,7%). Diese Werte dürften heute noch weit höher liegen als im Jahr 2010.