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Das aktuelle Recht der Schönheitsreparaturen

19.02.2016
Von: Dr. Hans-Herbert Gather

Dr. Hans-Herbert Gather

Übertragung der Schönheitsreparaturen

  • Schönheitsreparaturen betreffen nur Maler- und Tapezierarbeiten im Inneren der Räume.
  • Ohne eindeutige vertragliche Regelung ist der Mieter nicht zur Vornahme der Arbeiten verpflichtet, selbst wenn er sie zwei- oder dreimal ausgeführt hat.
  • Bei Überlassung einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ist die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen nur möglich, wenn dem Mieter als Ausgleich für die auf den Vormieter entfallenden Abnutzungen ein „angemessener Ausgleich“ gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – Az. VIII ZR 185/14 – Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW) 2015, 175).
  • Unrenoviert oder renovierungsbedüftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgebend ist, ob sie aus einem vorvertraglichen Zeitraum nicht unerhebliche ins Gewicht fallende Gebrauchsspuren aufweist (BGH, a.a.O.).
  • Der Mieter ist im Streitfall darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Der Vermieter hat die Beweislast für die Gewährung eines „angemessenen Ausgleichs“ (BGH, a.a.O.).
  • Die in Mietverträgen enthaltenen Renovierungsfristen stellen nur eine Richtlinie dar. Entscheidend ist der tatsächliche Renovierungsbedarf.
  • Unwirksam ist eine uneingeschränkte Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter unabhängig vom Bedarf bei Vertragsende auf jeden Fall zu renovieren hat.
  • Generell unwirksam sind Abgeltungsklauseln. Durch sie wird der Mieter verpflichtet, für eine erst nach Vertragsende fällig werdende Renovierung einen Ausgleich zu zahlen. Entscheidend für die Unwirksamkeit ist, dass bei Vereinbarung der Klausel für den Mieter die spätere Kostenbelastung nicht abschätzbar ist (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – Az. VIII ZR 242/13 – DWW 2015, 2013).
  • Ist eine Formularklausel unwirksam, so hat der Vermieter die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen(§§ 306 Abs. 1, 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Eine in der Vergangenheit vom BGH als wirksam angesehene und jetzt als unwirksam beurteilte Klausel genießt grundsätzlich keinen Vertrauensschutz.

Ausführung der Schönheitsreparaturen

  • Dem Mieter darf nicht verwehrt werden, die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit, durch Verwandte oder Bekannte auszuführen.
  • Auch bei Eigenarbeit schuldet der Mieter eine fachgerecht Ausführung (§ 243 Abs. 1 BGB mittlerer Art und Güte).
  • Während der Laufzeit des Mietverhältnisses hat der Mieter bezüglich der Farbgestaltung und Farbwahl einen weitgehenden Ermessensspielraum. Der Vermieter hat gewisse farbliche Geschmacksverirrungen hinzunehmen. Am Ende des Mietvertrages ist der Mieter vor dem Hintergrund einer reibungslosen Weitervermietung verpflichtet, neutrale, helle und deckende Farben und Tapeten zu wählen.

Raucherwohnung

  • Der Mieter verhält sich vertragsgemäß, wenn er in der Wohnung raucht und es dadurch zu Ablagerung von Nikotin kommt.
  • Der vertragsgemäße Gebrauch wird überschritten, wenn Verschlechterungen verursacht werden, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind, sondern darüberhinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. In diesem Fall steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch unabhängig von einem Renovierungsbedarf zu.

Ansprüche des Vermieters bei Ende des Mietvertrages

  • Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fällig, dann hat der Vermieter einen Erfüllungsanspruch.
  • Diesen Anspruch kann der Vermieter unter folgenden Voraussetzungen in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch umwandeln:
    • Dem Mieter muss erfolglos eine angemessene Nachfrist zur Erfüllung gesetzt werden.
    • In der mit der Nachfristsetzung verbundenen Leistungsaufforderung ist genau zu bezeichnen, welche Arbeiten der Mieter zu erbringen hat.

Nach der spezifizierten Leistungsaufforderung und dem Ablauf der Nachfrist entsteht der Schadensersatzanspruch. Daneben bleibt der Erfüllungsanspruch weiter bestehen. Er geht erst unter, wenn der Vermieter ausdrücklich und eindeutig Schadensersatz verlangt (§ 281 Abs. 4 BGB).

Hinweis:

Um das Nebeneinander der Ansprüche zu vermeiden, ist dem Vermieter zu empfehlen, bereits mit der Leistungsaufforderung Schadensersatz geltend zu machen.

Kurze Verjährungsfrist

  • Die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der Renovierungspflicht und Schadensersatz unterliegen der kurzen Verjährungspflicht von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB).
  • Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Räume zurückerhält.
  • Erfolgt die Rückgabe vor Vertragsende, dann beginnt die Frist bereits mit diesem Zeitpunkt.
  • Nach überwiegender Meinung kann die Frist auch durch Formularklausel auf ein Jahr verlängert werden. Dies sollte jedoch ebenfalls für die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters auf ein Jahr verlängert werden. Dies sollte jedoch ebenfalls für die Verjährung von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder der Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung gelten. Sie verjähren in sechs Monaten nach Vertragsende.
  • Um den Einwand einer überraschenden Klausel (§ 305 c Abs. 1 BGB) zu vermeiden, sollte die Vereinbarung durch optische Gestaltung besonders hervorgehoben werden.

 

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